부동산 실전가이드-wltne 공인중개사의요약노트

 고강도 대출 규제와 갭투자 차단이 동시에 작동하면서 국내 부동산 시장이 예상치 못한 방향으로 흔들리고 있다. 집값 안정을 목표로 한 정책이지만, 시장에서는 오히려 거래 절벽과 매물 잠김 현상이 심화되고 있다. 사고 싶은 사람은 자금 조달이 막혀 움직이지 못하고, 팔고 싶은 사람은 가격 하락을 우려해 버티기에 들어가면서 시장의 유동성이 급격히 줄어든 것이다.   문제는 이 같은 경직이 모든 지역에 동일하게 나타나지 않는다는 점이다. 서울 강남권과 일부 수도권 핵심 지역은 여전히 높은 수요를 유지하며 가격이 오르거나 강보합을 보이는 반면, 지방 중소도시는 하락과 미분양이 동시에 진행되고 있다. 실제로 지방 아파트 수백 채를 매도해도 서울 핵심지 아파트 한 채를 사기 어렵다는 말이 나올 정도로 가격 격차는 극단적 으로 벌어졌다.   김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 이를 단순한 ‘상급지 선호’ 로만 해석해서는 위험하다고 지적한다. 과거에도 지역 간 가격 차이는 존재했지만, 최근의 흐름은 양극화를 넘어선 ‘초양극화’ 단계에 가깝다는 설명이다. 자산 가치가 유지되거나 상승하는 지역과 급격히 붕괴되는 지역이 동시에 나타나면서, 주거 안정과 금융 시스템 전반에 부담을 주고 있다 는 것이다.   특히 지방 부동산 시장의 충격은 실물 경제로 빠르게 전이되고 있다. 미분양 증가로 자금 회수가 막힌 지역 건설사들이 연쇄적으로 도산하고, 협력업체와 고용시장까지 영향을 받는다. 여기에 주택 가격 하락으로 노후 자산 가치가 줄어든 고령층이 주택연금으로 몰리면서, 금융위기 시기에나 보이던 가입자 증가세가 다시 나타나고 있다. 이는 단순한 부동산 문제가 아니라 지역 경제 전반의 체력 저하를 의미한다.   전문가들은 규제의 방향성에 대한 재점검이 필요하다고 말한다. 수요 억제 일변도의 정책은 단기적으로 가격 상승을 막을 수 있을지 몰라도, 장기적으로는 거래 단절과 지역 불균형을 키울 수 있다. 지역별 ...

 고금리 장기화가 부동산 시장의 약한 고리를 본격적으로 건드리고 있다. 최근 가수 겸 배우 임창정이 소유한 법인 명의 사옥이 임의경매 절차에 들어가면서, 금리 리스크가 더 이상 이론이 아닌 현실임을 보여주는 사례로 주목받고 있다. 특히 초저금리 시기 공격적으로 대출을 활용해 부동산을 매입한 차주들이 이자 부담을 견디지 못하고 경매 시장으로 밀려나고 있다 는 점에서 시사점이 크다. 법원 통계에 따르면 올해 수도권 집합건물 임의경매 건수는 1만 건 을 넘어섰다. 이는 약 8년 만에 처음 있는 일로, 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산 전반에서 경매 증가가 관측되고 있다. 임의경매는 채무자가 원리금 상환을 연체했을 때 금융기관이 담보권을 실행하는 절차로, 시장의 자금 압박 수준을 가늠할 수 있는 대표적 지표다. 실무적으로 주목할 부분은 법인 명의 부동산에서도 동일한 위험이 발생하고 있다는 점이다. 과거에는 개인보다 법인이 상대적으로 자금 운용에 여유가 있다는 인식이 있었지만, 최근에는 법인 역시 변동금리 대출 비중이 높아 금리 상승의 직격탄을 맞고 있다. 특히 연 2~3%대 금리를 기준으로 수익성을 계산했던 투자 구조가, 금리 5~7% 구간에서는 더 이상 유지되기 어렵다 는 점이 문제다. 경매 물건 증가가 곧바로 가격 폭락으로 이어진다고 단정할 수는 없지만, 매수자 우위 시장이 강화되는 것은 분명하다. 실수요자나 투자자 입장에서는 급매와 경매를 동시에 비교하며 협상력을 높일 수 있는 환경이 조성되고 있다. 반대로 기존 보유자라면 대출 구조를 점검하고, 이자 부담이 감당 가능한 수준인지 냉정하게 재점검해야 한다. 앞으로의 부동산 시장은 ‘버티는 자와 정리하는 자’ 가 명확히 갈릴 가능성이 높다. 금리 인하 기대감만으로 버티기에는 현금흐름 악화 속도가 빠르기 때문이다. 부동산 실무에서는 수익률보다 현금흐름 관리가 우선이며, 과도한 레버리지는 언제든 경매라는 형태로 시장에 드러날 수 있다는 점을 이번 사례는 분명히 보여주고 있다.

재개발·재건축 등 도시정비사업에서 공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원을 넘는 사례가 빠르게 늘고 있다. 과거 600만~700만원대가 일반적이던 시기와 비교하면 단기간에 구조적인 변화가 일어난 셈이다. 이는 단순한 비용 상승을 넘어 분양가, 조합원 분담금, 사업 기간 전반에 직접적인 영향 을 미치는 핵심 변수로 작용하고 있다. 최근 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구 재개발 사업 은 이러한 흐름을 단적으로 보여준다. 해당 사업은 지하 6층부터 지상 64층까지 총 1439가구 규모로 계획되어 있으며, 제시된 총 공사비는 약 1조3600억원 수준이다. 이를 3.3㎡ 기준으로 환산하면 약 1140만원으로, 이미 1000만원을 크게 웃도는 수준이다. 공사비 상승의 배경에는 복합적인 요인이 존재한다. 원자재 가격 인상, 인건비 상승, 고급 마감재 수요 확대, 층수 증가에 따른 구조적 난이도 상승 등이 대표적이다. 특히 서울 도심 재개발의 경우 초고층 설계와 특화 설계가 적용되면서 일반 주거 사업 대비 공사비가 높게 책정되는 경향이 강하다. 이 같은 현상은 강남권 재건축 단지에서도 확인된다. 압구정 일대 재건축 사업장에서는 이미 3.3㎡당 공사비가 1100만~1150만원 선에서 논의 되고 있으며, 향후 시공사 선정이 예정된 구역 역시 1000만원 돌파가 기정사실로 받아들여지고 있다. 문제는 공사비 상승이 조합원과 수분양자 모두에게 부담으로 작용한다 는 점이다. 조합원 입장에서는 분담금 증가 로 이어질 수 있고, 일 반분양가는 상한제 완화 여부와 관계없이 상승 압력 을 받을 수밖에 없다. 또한 조합과 시공사 간 공사비 협상 과정이 길어질 경우 사업 지연 가능성도 커진다. 향후 정비사업을 검토하는 실수요자나 조합원이라면 단순한 입지나 브랜드뿐 아니라 공사비 구조, 사업성 분석, 추가 분담금 가능성 까지 함께 점검하는 접근이 필요하다. 공사비 1000만원 시대는 일시적 현상이 아닌 새로운 기준으로 자리 잡고 있는 만큼, 보다 현실적인 시각에서 정비사업을 바라볼 필요가 ...

2025 우리금융 시니어 라이프 보고서는 현재 한국 부동산 시장을 이해하는 데 중요한 단서를 제공한다. 보고서에 따르면 시니어 가구의 86%가 부동산을 보유하고 있으며, 자산 상위 20%의 경우 99%가 ‘내 집’을 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이는 시니어 세대 에게 부동산이 단순한 주거 수단이 아니라 핵 심 자산이라는 점 을 명확히 보여준다. 특히 눈여겨볼 부분은 시니어 세대의 자산 규모다. 시니어의 평균 총자산은 20대의 5.4배 에 달하며, 같은 시니어 세대 안에서도 65~69세 구간이 가장 부유한 계층 으로 분석됐다. 이들은 과거 주택 가격 상승기의 수혜를 직접적으로 누린 세대이며, 장기 보유 전략을 통해 자산을 축적한 사례가 많다. 하지만 흥미로운 점은 이들이 자녀 세대의 부동산 투자에 대해 비교적 냉정한 시각을 갖고 있다는 것이다. 응답자의 51%는 “자녀 세대는 부동산 투자로 큰 수익을 얻기 어렵다”고 답했다 . 이는 과거와 달리 높은 진입 가격, 대출 규제, 낮아진 기대 수익률이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다. 이러한 인식 변화는 투자 자산 추천에서도 드러난다. 시니어들은 자녀 세대에게 부동산보다 주식, 금, 은, 가상자산 순으로 투자 를 권하는 경향을 보였다. 이는 실물 자산 중심에서 금융 자산 중심으로의 투자 인식 전환이 이미 시작됐음을 의미한다. 부동산 실무 관점에서 보면, 앞으로의 시장은 ‘보유 중심의 시니어’ 와 ‘접근이 어려운 청년층’ 이라는 이중 구조가 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다. 따라서 투자 전략 역시 단기 시세 차익보다는 지역, 수요, 보유 목적을 명확히 한 선별적 접근이 중요해진다. 2025년 이후 부동산 시장을 읽고 싶다면, 가격보다 세대별 자산 구조와 인식 변화를 먼저 살펴봐야 한다. 이것이 실무에서 실패 확률을 줄이는 가장 현실적인 방법이다.

최근 국내 주택담보대출 금리가 또 다시 상승세를 보이면서 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람들) 의 부담이 커지고 있다. 은행연합회가 발표한 11월 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 자료에 따르면, 신규취급액 기준 코픽스 금리는 연 2.81% 로 전월 대비 0.24%포인트 상승 했다. 이는  3개월 연속 오름세  를 기록한 수치다. 코픽스 금리란? 코픽스는 국내 시중은행이 가계와 기업에 대출할 때 적용하는 변동금리 상품의 기준이 되는 금리다. 쉽게 말해, 코픽스가 오르면  주택담보대출 변동금리 역시 상승  하게 된다. 특히 변동금리 대출을 받은 경우, 매월 납부하는 원리금 부담이 커지므로 금리 변동에 민감할 수밖에 없다.   은행연합회 관계자는 “코픽스 상승은 주로 은행의 자금조달 비용 증가와 시장 금리 움직임을 반영한 것” 이라고 설명했다. 실제로 지난 몇 달간 기준금리가 계속 오르면서 시중은행의 자금조달 비용도 상승했고, 이는 자연스럽게 대출 금리 상승으로 이어졌다. 영끌족과 금리 부담 주택 구매를 위해 대출을 최대한 활용한 ‘영끌족’은 금리 상승에 따라 매월 상환해야 하는 금액이 크게 늘어난다. 예를 들어, 3억 원을 30년 만기 변동금리로 대출받은 경우, 금리가 0.24%포인트 오르면 월 납입액은 약 몇십만 원가량 증가할 수 있다. 이처럼 작은 금리 변화도 장기적으로는 수천만 원대의 부담 증가  로 이어진다. 금융 전문가들은 “이미 주택담보대출을 보유한 가계는 금리 상승기에 대출 상환 계획을 재점검 해야 한다” 고 조언한다. 필요하다면 고정금리 전환이나 원리금 상환 방식 변경 등으로 리스크를 관리하는 것이 중요하다. 앞으로 금리 전망 전문가들은 코픽스 상승세가 당분간 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 주요 요인은 두 가지다. 첫째, 한국은행 기준금리의 추가 인상 가능성, 둘째, 시중은행들의 자금조달 비용 증가 다. 특히 변동금리 대출 비중이 높은 신규 주택 구매자와 기존 ...

최근 부동산과 금융시장을 동시에 관통하는 새로운 투자 트렌드가 등장했다.  과거의 ‘영끌’ 이 주택담보대출과 신용대출을 총동원해 집을 사는 방식이었다면, 이제는 빚을 내 주식에 투자한 뒤 수익으로 주택을 매수하는 방식 이 확산되고 있다. 이른바 ‘MZ 씩 영끌시대’ 다.   이 방식의 핵심은 시간차다. 당장 집을 사기엔 자금이 부족하지만, 주식시장에서 일정 수준의 수익을 기대할 수 있다면 먼저 레버리지를 활용해 투자 에 나선다. 이후 주가 상승 구간에서 차익을 실현해 주택 계약금이나 잔금을 마련하는 구조다. 특히 2030 세대를 중심으로 이 전략이 주목받는 이유는 부동산 진입 장벽이 여전히 높기 때문이다.   하지만 실무적으로 따져보면 리스크는 결코 작지 않다. 첫째, 이자 비용 이다. 신용대출이나 마이너스 통장을 활용할 경우 금리 변동에 따라 수익률이 크게 훼손될 수 있다. 둘째,  시장 타이밍 문제다. 주식과 부동산 시장이 동시에 우호적일 가능성은 높지 않다. 주가가 하락하면 집은커녕 원금 회수조차 어려워질 수 있다.   그럼에도 이 전략을 고려한다면 몇 가지 원칙은 필수다. 첫째, 투자금 전부를 고위험 자산에 넣지 말고 현금 비중을 반드시 확보  해야 한다. 둘째, 매도 목표 시점을 명확히 설정해 수익이 났을 때 미련 없이 정리 하는 것이 중요하다. 셋째, 대출 규모는 총자산 대비 감당 가능한 수준으로 제한 해야 한다.   ‘빚내서 주식, 주식 팔아 집’ 이라는 공식은 매력적으로 보이지만, 이는 철저한 계산과 냉정한 판단이 전제될 때만 성립한다. 신 영끌시대의 핵심은 무작정 따라가는 것이 아니라, 자신의 재무 구조를 정확히 아는 것 이다. 유행보다 중요한 것은 생존이다.

  최근 정부가 입법예고한  ‘토지세 및 토지배당 제도’  가 단기간에 뜨거운 논쟁의 중심에 섰다. 재산세와 종합부동산세 외에 추가로 토지세를 부과하고, 그 수입을 국민에게 배당 형태로 돌려준다는 방식이 공개되자 불과  10일 만에 반대 의견이 1만2천 건을 돌파  했다. 정책 취지는 토지 보유의 사회적 비용을 공평하게 환류하자는 것이지만, 실제 현장에서는  중복 과세 논란, 사유재산권 침해 가능성, 부동산 시장 위축 우려  등이 동시에 제기되고 있다. 특히 이미 높은 보유세 부담을 지고 있는 1주택 실수요자들은 추가 토지세가 현실적인 부담 증가로 이어질 수 있다며 강한 반발을 드러내고 있다. 정책 설계 측면에서도 여러 쟁점이 부상한다.  토지세를 어떻게 산정 할지, 배당 기준을  개인별로 어떻게 나눌지 , 그리고 기존의  재산세·종부세와 어떤 구조적 조정이 필요한지  등이 핵심 문제다. 전문가들은 현재 구조로는  행정비용 증가 와  조세의 이중성 문제 가 피하기 어렵다고 지적한다. 실제로 세목 신설이 단순한 조세 강화로 비칠 경우 시장 불안 심리가 확대되고, 장기적으로는 투자 위축으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 반면 찬성 측은  토지 배당이 새로운 사회적 안전망 이 될 수 있다고 주장한다. 토지 가치 상승에서 발생하는 이익을 사회가 함께 나누는 구조를 만들면 조세 정의가 높아지고,  청년층이나 무주택자 에게 실질적 도움을 줄 수 있다는 논리다. 다만 배당 재원과 금액이 충분한 수준이 될지는 여전히 불확실하다. 결국 이번 제도는 단순한 조세 논의를 넘어  부동산 구조 전반을 재설계하는 정책 이기 때문에 보다 정교한 검토와 이해관계자 간의 조율이 필요하다. 향후 공청회와 국회 논의 과정에서  조세 형평성, 시장 안정성, 실효성 에 대한 구체적 근거가 제시될 때 비로소 사회적 합의 가능성이 열릴 것으...

부동산 투자나 주택 구입을 계획할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 대출 규제  입니다. 대출 규제를 이해하지 못하면 계획에 차질이 생길 수 있고, 자칫 불필요한 금융 부담을 지게 될 수 있습니다. 국내에서는 주로 LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio)  세 가지 지표를 중심으로 대출 한도를 관리합니다. 이번 글에서는 이 세 가지를 쉽게 이해하고, 실제 실무에서 활용할 수 있는 방법까지 정리합니다. 1. LTV(Loan To Value) – 담보인정비율 LTV  는 말 그대로 **담보가치 대비 대출 한도 비율** 을 의미합니다. 쉽게 말하면, 집값이나 건물 가격 중 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.  계산법:  LTV = (대출금액 ÷ 담보가액) × 100%   - 예시: 5억 원짜리 아파트를 담보로 3억 원을 대출 받는다면,     LTV = (3억 ÷ 5억) × 100% = 60% 실무 포인트:   - 정부 정책에 따라 지역, 주택 유형, 주택 수에 따라 LTV 한도가 달라집니다.   - 예를 들어, 투기과열지구에서는 LTV 한도가 낮게 책정되므로 실제 대출 가능 금액이 줄어듭니다.   -  Tip:  대출 한도를 초과하지 않도록 사전에 계산해 보는 것이 중요합니다. 2. DTI(Debt To Income) – 총부채상환비율 DTI 는 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율 을 말합니다.   쉽게 말하면 “소득 대비 얼마나 빚을 갚을 수 있는가”를 확인하는 지표입니다. 계산법:     DTI = (연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100%   - 예시: 연 소득 6천만 원인 사람이 연간 2천만 원을 상환해야 한다면,   ...

2025년 서울 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나가  토지거래허가구역(토허구역) 해제 가능성 이다.   대통령실 핵심 인사의 언급이 전해지면서 시장 분위기가 빠르게 달아올랐고, 특히 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구)  지역은 기대감이 현실적인 흐름으로 번지고 있다.   그동안 규제로 묶여 매매 거래가 억눌렸던 만큼, 해제 논의만으로도 시장은 즉각 반응하고 있다. 1. “토허구역 해제되면 거래량 살아날까?”   토지거래허가구역은 일정 지역 내 부동산 거래를 허가제로 묶어 과열을 조절하는 제도다.   허가를 받아야만 매매가 가능한 만큼, 실수요자 외에는 접근이 사실상 불가능했다.   이 때문에 ‘노도강’과 ‘금관구’처럼 중저가 수요가 많은 지역은 매물이 시장에 나오기 어렵고, 거래가 크게 위축되는 현상이 이어졌다. 그러나 최근 정부 기류가 완화 쪽으로 기울면서 분위기가 바뀌고 있다.   토허구역이 해제된다면 그동안 억눌려 있던 대기 수요가 움직일 가능성이 크고, 거래량이 회복되면서 가격 흐름에도 변화가 생길 수 있다. 2. 노도강·금관구가 특히 주목받는 이유   이들 지역은  서울 내에서도 상대적으로 진입장벽이 낮은 가격대  를 형성해 왔다.   교통 개발, 주거 환경 개선, 재건축·재개발 호재가 꾸준히 언급되어 실수요와 투자 수요가 함께 움직이는 구역이기도 하다. 하지만 토허구역으로 묶이면서 재개발 추진 단지들은 매수세가 급격히 줄었고, 조합·추진위 단계에서도 매물 수급이 제한되며 사업 속도가 더뎌졌다.   시장 참가자들은 "해제만 되면 단지별 거래가 빠르게 살아날 것" 이라는 기대감을 드러내고 있다. 3. 규제 해제 기대감이 시장에 미치는 영향   현재 시장의 움직임은 ‘실제 해제 여부’보다 기대 심리 가 먼저 반응하고 있다는 ...

지식산업센터(지산) 시장이 빠르게 경색 되고 있다.   최근 계약자들이 잔금을 제때 마련하지 못하면서 법원경매로 넘어가는 물건이 급증하고 있고, 이러한 흐름은 수도권을 중심으로 더욱 뚜렷해졌다. 단순한 일시 현상이 아니라 금융 규제·수요 위축·공급 과잉이 동시에 겹친 구조적 위기 라는 분석이 나온다. 1. 올해 경매 물건, 작년의 두 배 이상   지지옥션 자료에 따르면 올해 1~11월 수도권에서 경매로 나온 지산 물건은 2749건.   지난해 연간 1348건과 비교하면 103% 이상 증가 한 수치다.   2021~2022년 300건대에 머물렀던 물건 수가 2023년 609건, 2024년 1348건에 이어 올해는 사실상 ‘폭증’ 수준으로 치솟은 것. 특히 2024년 하반기부터 증가세가 더 가팔라졌다.   8월 285건 → 9월 320건 → 10월 350건 → 11월 396건 으로 매달 기록을 갈아치우고 있다.   업계는 금융권의 대출 심사가 갑자기 강화되면서 잔금 미납이 누적된 것이 직접적 원인이라고 진단한다. 2. 경매는 늘지만 팔리지는 않는다   문제는 공급만 늘어난 것이 아니라 낙찰률·낙찰가율·응찰자 수가 모두 떨어지고 있다  는 점이다.   - 매각률: 2024년 25.8% → 올해 20.1%   - 매각가율: 65% → 55%   - 응찰자 수: 2.7명 → 2.4명   물건은 쌓이는데 시장의 매수 여력은 계속 줄어드는 구조다.   전문가들은 이를 “경기 침체, 지산 과잉 공급, 금융 대출 중단이 한꺼번에 터진 결과” 라고 해석한다. 3. 위기는 계약자만의 문제가 아니다   잔금을 낼 수 없는 계약자가 늘어나면서 시행사와 시공사 역시 자금 경색에 빠지고 있다.   특히 수도권의 비주거·업무시설 미...

안전자산으로 여겨지는 강남부동산을 파는 집주인들이 최근 크게 늘었다 서울 강남권 주택 시장에서 세대교체 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있다. 최근 등기 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1~11월 강남3구(강남·서초·송파) 에서 집을 매도한 사람 중 50대 이상 비중이 64%를 넘어서며 전년 대비 크게 증가한 것으로 나타났다. 고가 주택을 오래 보유해온 중·장년층이 보유세 부담을 줄이고 은퇴 자금을 마련하기 위해 매도에 나서는 경향이 강해진 것으로 풀이된다. 특히 20년 이상 장기 보유한 집을 처분한 사례도 크게 늘었는데, 이는 세제 변화 가능성을 고려한 선제적 대응 이라는 분석이 뒤따른다. 흥미로운 점은 이렇게 나온 매물이 상당수 30·40대 고소득층에게 넘어가고 있다는 것 이다. 올해 강남3구에서 주택을 매수한 3040세대는 전체의 60%를 넘으며, 지역별로도 모두 절반 이상을 차지했다. 이는 강남권 가격대에 접근할 수 있는 경제력을 갖춘 젊은 세대가 시장에 적극적으로 진입하고 있음을 보여준다. 일부 단지에서는 이 같은 수요가 신고가 거래로 이어지면서 시장 활력을 이끄는 요인으로도 작용했다. 전문가들은 이러한 현상을 ‘자연스러운 세대교체’ 로 해석한다. 은퇴를 앞둔 베이비붐·중·장년층이 자산 구조를 재편하고, 젊은 세대는 향후 가치 상승 가능성이 높은 강남권을 전략적으로 선택하고 있다는 것이다. 장기보유특별공제 축소 가능성 등 세제 변동 이슈도 매도 시점을 앞당긴 원인으로 꼽힌다. 결국 고가 주택을 가진 부모 세대가 시장에서 발을 빼고, 현금 유동성이 높은 3040대가 새롭게 자리 잡는 흐름이 더욱 뚜렷해지는 모습이다. 강남권 주택 시장이 연령 구도 측면에서도 변화하는 만큼, 향후 프리미엄 주거 지역의 수요 구조는 더욱 세분화될 것으로 예상된다. 실수요 중심의 젊은 세대 유입이 이어진다면 강남3구의 거래 패턴과 가격 안정성에도 일정한 영향 을 미칠 수 있다. 이러한 흐름은 부동산 투자 전략을 세우는 데 중요한 참고 지표가 될 것으로 보인다. 강남집 판 강남 ...

  최근들어 아파트 경매시장이 과열되고 있다 최근 서울 아파트 경매시장에서 이례적인 흐름이 이어지고 있다. 통상 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 기대가 크지만, 최근에는 감정가 대비 60% 이상 높은 가격에 낙찰되는 사례 까지 나오고 있다. 단순 투자수요가 시장으로 몰리던 이전과 달리, 규제 회피 목적의 수요가 경매에 집중되면서 가격 왜곡 현상이 커지고 있다는 지적도 함께 제기된다. 첫 번째 변화는 실거주 의무가 없다는 특성  이다. 정부의 매매시장 실거주 규제가 강화되면서 일반 매매로는 갭투자가 사실상 어렵다. 반면 경매는 이러한 의무가 적용되지 않기 때문에 전세를 끼고 매수하는 방식이 여전히 가능하다. 이 때문에 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 경매시장으로 이동하고 있다. 두 번째 요인은 토지거래허가구역 회피 수요 다. 특정 지역에서 매매계약 시 실거주 요건과 세부 허가 절차를 필수로 거쳐야 하지만, 경매로 취득하는 방식은 이 규제에서 벗어난다. 해당 지역의 희소성 있는 아파트를 매입하고 싶은 투자자 입장에서 경매는 사실상 우회로인 셈이다. 문제는 이러한 수요 유입이 경매 시장의 낙찰가 상승을 유도하고, 결국 매매시장 가격까지 밀어올리는 부작용 을 만든다는 점이다. 경매는 기본적으로 감정가를 기준으로 시작되지만, 감정가 자체가 1년 이상 이전의 시세를 반영해 실제 시장가격과 차이가 큰 경우가 많다. 여기에 경쟁자가 늘고 기대 수익이 높아지면 과열이 발생하고, 감정가와 시세의 괴리는 더 크게 벌어진다. 특히 10·15 대책 이후 이러한 현상은 더욱 두드러졌다. 대출 규제 강화와 거래절벽이 이어지면서 일반 매매 시장은 침체되었지만, 반대로 경매 시장에는 ‘지금이 바닥’ 이라는 인식이 강하게 퍼졌다. 결과적으로 초과 경쟁이 발생해 과열 양상이 반복되고 있다. 실무적으로 중요한 점은, 낙찰가 상승은 투자 수익률을 직접적으로 낮춘다는 사실  이다. 감정가 대비 높은 가격에 낙찰받는 순간, 매입 원가가 높아지기 때문에 향후 시세...

임대차법 9년 갱신제는 임차인에겐 이익이지만 임대인의 사유재산권침해라는 논란을 피해갈수 없다 공인중개사가 짚어주는 핵심 포인트 최근 논의되고 있는 임대차법 9년갱신제 는 임차인의 거주 안정성을 크게 강화하는 방향으로 설계된 제도입니다. 하지만 제도의 취지가 긍정적이더라도, 실제 시장에서는 여러 구조적 변화가 일어날 가능성이 큽니다. 공인중개사 입장에서 전·월세 시장과 매매 시장이 어떻게 달라질지 종합적으로 설명해 보겠습니다.  1. 9년갱신제의 취지와 구조   새 제도는 임차인이 일정 요건을 충족하면 최대 9년 동안 동일한 주택에서 지속적으로 살 수 있도록 하는 방식입니다. 계약 갱신 요구권의 범위를 넓히고, 갱신 거절 사유를 제한하는 것이 핵심입니다.   이는 임차인의 주거 안정을 위해 오래전부터 논의되어 왔으며, 일부 유럽 국가의 장기 임대 모델과 유사한 형태로 이해할 수 있습니다. 2. 임차인 관점의 변화   ● 불안감 해소   기존 제도에서 임차인은 2년 또는 4년 주기로 집을 옮겨야 하는 부담이 컸습니다. 특히 자녀 교육 문제로 특정 지역에 머물러야 하는 가구는 매번 주거지를 잃을 수 있다는 불안이 존재했습니다.   9년 거주 보장은 이러한 불안을 크게 줄여 “장기 생활 계획”을 세우기 쉬워집니다. ● 인기 지역 쏠림 심화   하지만 세입자 보호가 강화될수록 특정 지역의 물량이 묶이게 됩니다.   입지가 좋은 지역은 신규 임차인이 들어갈 수 있는 기회가 크게 줄어들어 진입이 어려워질 수 있습니다.   결국 원하는 지역을 확보하지 못한 세입자가 인근 지역으로 이동하면서  전세·월세 수요 분산 이 일어나게 됩니다. 3. 임대인에게 생기는 변화   ● 초기 임대료 조정 증가   장기 임대가 보장되면 임대인은 장기 리스크를 고려해 계약 초기에 임대료를 높게 책정하려는...

  부산 문현혁신지구에 들어선 BIFC 2 전경 "서울 부동산 해결은 지방이전이 답이다    수도권 집중을 풀어야 시장이 안정된다" 서울 부동산 가격은 수년 동안 지속적으로 상승해 왔습니다. 정부의 규제, 금리 인상, 공급 확대 계획 등 다양한 대책이 발표되었지만 효과는 제한적이었습니다. 왜일까요?   핵심 원인은 ‘수도권 초집중’ 이라는 구조적 문제 에 있기 때문입니다.   서울의 부동산 문제를 근본적으로 해결하려면, 결국 지방 이전과 지역 균형 발전  이 핵심 전략이 될 수밖에 없습니다. 1. 서울 부동산 불안의 근본 원인   서울은 기업, 공공기관, 일자리, 교육, 의료, 문화 인프라가 모두 집중되어 있습니다.   집값 상승은 단순한 투기 수요 때문만이 아니라, 삶의 질을 결정하는 모든 요소가 서울에 몰려 있기 때문에 발생하는 구조적 현상 입니다.   수요가 특정 지역에 몰리면 공급을 늘려도 한계가 있습니다.   신규 아파트를 공급해도 금방 소화되고, 가격은 다시 오르는 패턴이 반복됩니다.   결국 서울의 집값은 ‘수요·공급’이 아닌  ‘집중·편중’ 문제  에서 비롯됩니다. 2. 지방 이전이 왜 유일한 해법인가   ● 1) 수도권 수요 분산   기업·기관·고급 일자리가 지방으로 확산하면 서울에 몰린 인구가 자연스럽게 이동합니다.   수요가 줄어들면 부동산 가격도 안정화됩니다.   이는 단기적인 규제보다 훨씬 강력하면서도 지속 가능한 효과를 가져올 수 있습니다. ● 2) 지방 생활 인프라의 성장   사람이 움직이면 도시가 성장합니다. 지방에 새로운 일자리와 교육환경이 생기면  지역의 전체적인 가치가 상승  합니다.   서울 중심의 압력이 줄고, 지방 부동산 ...

대규모 전세사기 문제이후 전세보증보험 가입은 필수가 되었다 전세계약을 진행하다 보면 세입자분들이 가장 많이 질문하는 내용 중 하나가  “전세보증보험은 어떻게 가입하나요?” 입니다.  실제 계약 현장에서 보면 전세보증보험 가입 절차를  정확히 알지 못해 불안해하시거나, 준비서류를 놓쳐  시간이 지연되는 경우도 종종 있습니다.   이 글에서는 공인중개사 실무에서 자주 다루는 내용을 중심으로  전세보증보험 가입 절차를 정리했습니다.    1. 전세보증보험이 필요한 이유 전세 계약은 보증금 규모가 큰 만큼 안전장치가 중요합니다.   전세보증보험은 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 상황이 생겼을 때  보증기관에서 대신 지급하는 제도입니다.  실무에서는 전세 사기 위험을 대비하거나  임대인의 재정 상황이 불투명한 경우 특히 많이 활용됩니다. 2. 가입할 수 있는 주요 기관 실무에서 가장 많이 이용되는 기관은 아래 두 곳입니다. - HUG(주택도시보증공사)  - SGI서울보증 두 기관 모두 온라인 신청이 가능하고, 보증 요율이나  심사 기준이 다를 수 있어 상황에 따라 선택하게 됩니다. 3. 전세보증보험 가입 시 기본적으로 확인하는 사항 실제 신청 과정에서는 다음 요소들이 주요 심사 기준이 됩니다. 1. 등기부등본 권리관계      - 선순위 근저당, 압류, 가압류 여부      - 소유자 정보와 임대차계약서 상 임대인 정보 일치 여부   2. 건물의 상태 및 용도     - 주거용 건물인지      - 불법건축물 여부   3. 임대차계약 내용     - 보증금과 임대기간의 적정성     ...

한국공인중개사는 절대평가 60점이라는 세계 어디에도 없는 선발시험을 30년째 유지중이다. 부동산 시장은 개인의 삶과 자산 대부분이 걸린 영역이다. 그러나 한국의 공인중개사 제도는 여전히 1990년대의 규제 방식을 벗어나지 못한 채 방임 구조에 머물러 있다. 시험은 꾸준히 늘어나고 자격증 보유자도 600만 명을 넘었지만, 시장의 신뢰도는 높아지지 않았다. 전세사기, 허위매물, 무자격 실무 같은 위험이 반복되는 이유는 개인의 문제가 아니라 제도 설계의 실패에 가깝다. 아래는 현장에서 가장 크게 지적되는 핵심 문제점들이다. 1. 절대평가로 인한 과잉 공급 한국의 공인중개사 시험은 60점만 넘으면 합격하는 절대평가 방식이다. 결과적으로 응시자가 증가하는 만큼 합격자도 늘어난다. 특정 연도에는 합격률이 30~40%까지 치솟기도 했다. 문제는 합격자가 늘어도 시장 수요가 늘지 않는다는 점이다. 개업 중개업소는 이미 포화 상태이며, 신규 중개인은 진입 직후 과도한 경쟁에 노출된다. 전문성 확보보다 “버티기 경쟁”이 벌어지고, 서비스 질이 떨어지는 구조가 형성된다. 2. 자격증 취득 후 실무 교육과 검증이 미흡 해외 주요국과 달리 한국은 자격증 취득 후 실무 수습이나 현장 교육이 사실상 없다. 등록만 하면 바로 중개업을 시작할 수 있고, 추가 검증도 없다. 부동산 계약은 수억~수십억 원의 거래가 오가는 고위험 업무지만, 실무 경험 없이도 중개사무소 개업이 가능하다. 이 때문에 사소한 서류 실수부터 중대한 권리분석 오류까지 소비자 피해로 직결되는 사례가 반복된다. 3. 중개보조원 제도의 구조적 위험 한국 제도의 가장 큰 허점으로 꼽히는 것이 중개보조원 문제다. 중개보조원은 자격증이 없어도 중개사무소에서 매물 안내·고객 상담·현장 임장을 수행할 수 있다. 실제로 현장에서는 대표 중개사보다 보조원이 고객을 상대하는 경우가 훨씬 많다. 하지만 계약 사고가 발생하면 책임은 대표 중개사가 지고, 소비자는 자신을 응대한 사람이 자격자인지조차 알기 어렵다. 전세사기 사례에서도 무자격 보조...

전세사기이후 20대 30대들의 월세선호현상이 높아지고 있다.   전세 사기 확산으로 흔들리는 주거 안정성 전세 사기가 잇따라 발생하면서 시장 분위기가 뚜렷하게 변하고 있다. 최근 몇 년 동안 안정적인 주거 형태로 인식되던 전세 제도는 잦은 보증금 미반환 사고와 허위 계약 문제가 이어지며 신뢰를 크게 잃었다. 현장에서 상담을 진행하다 보면 “전세는 불안하다”는 말이 자연스럽게 나올 정도다. 보증보험 가입 여부나 등기부 등본 확인 같은 기본 절차를 꼼꼼히 안내해도, 제도 자체에 대한 불안감은 쉽게 가라앉지 않는 모습이다. 이런 분위기 속에서 월세를 찾는 수요가 빠르게 늘고 있다. ‘안전한 선택’으로 월세가 다시 주목받다 과거에는 전세가 목돈을 마련해야 한다는 부담 때문에 월세가 차선책에 가까웠지만, 지금은 상황이 달라졌다. 세입자들은 보증금 규모를 줄이고 매달 일정한 비용을 지불하는 방식이 더 안전하다고 판단한다. 실제로 계약 상담을 진행하면 “적어도 보증금을 떼일 걱정은 줄이고 싶다”는 요구가 많다. 월세는 초기 부담이 적고, 위험을 분산할 수 있다는 점에서 세입자들에게 심리적 안정감을 준다. 임대인 입장에서도 월세는 꾸준한 현금 흐름을 확보할 수 있어 선호도가 높아지는 추세다. 월세 매물 경쟁 심화, 시장의 즉각적인 반응 시장에서 월세 매물은 빠르게 소진되고 있다. 소형 평형이나 역세권 위주로 경쟁이 치열하며, 인기 지역은 문의가 몰려 하루 사이에도 계약이 성사되는 경우가 많다. 임대차 조건 역시 과거보다 유연해졌다. 관리비 조정이나 옵션 추가 등 세입자가 원하는 방향으로 협의가 이뤄지는 일도 잦아졌다. 월세 시장이 활성화되면서 공인중개사로서도 물건 파악과 시세 분석에 더 많은 시간을 들이게 된다. 월세 확대의 그늘…장기적인 주거비 부담 우려 다만 월세 수요 증가가 모두 긍정적인 변화만은 아니다. 전세 제도에 대한 불신이 근본적으로 해결되지 않는다면 주거비 부담이 장기적으로 더 커질 수 있다. 월세 비중이 늘어나면 매달 지출이 증가해 세입자의 생활 여유...

중개실무에선 맞춤형 상담능력이 중요하다 부동산 중개 실무에서 가장 중요한 것은 단순한 매물 소개를 넘어  신뢰할 수 있는 정보 제공과 맞춤형 상담 능력이다.  공인중개사로서 고객과 마주할 때, 시세 안내나 권리 분석만으로는 만족도를 높이기 어렵다. 특히 최근에는 온라인 매물 검색이 활발해지면서, 블로그나 유튜브, 홈페이지를 통해 부동산 정보를 접하는 고객이 많아졌다. 따라서 애드센스 수익을 고려한 콘텐츠 제작은 단순 홍보를 넘어 실무 경험과 데이터 기반 정보 제공이 결합될 때 효과가 극대화된다. 현장에서 가장 자주 접하는 실무 과제 중 하나는 권리관계 확인과 안전 거래 확보다.  등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등은 기본적인 자료지만, 실제로는 소유권 이전 과정에서 상속 미정리, 근저당권 설정, 가압류 존재 여부가 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많다. 특히 다가구주택이나 상가 매물은 여러 명의 지분 소유자가 존재할 수 있으며, 중개사가 이를 미리 확인하지 않으면 계약 지연이나 분쟁으로 이어진다. 실무 경험상, 권리분석 단계에서 법률 자문과 중개인 검토를 병행하면 위험을 크게 줄일 수 있다. 또한 임대차 현황 확인은 수익형 부동산 거래에서 핵심이다.  상가, 오피스텔, 빌딩 등은 임대료 수준, 공실률, 계약 조건이 자산 가치와 직결된다. 실제 경험에 따르면, 임차인과 직접 만나 임대료 연체 여부, 시설 유지 상태, 계약 특약을 확인하는 과정에서 투자 판단의 정확도가 크게 향상된다. 블로그 콘텐츠로 활용할 때는 지역별 공실률 분석, 임대료 변동 추세, 상권 리뷰 등 실무 데이터를 기반으로 작성하면 광고 수익과 신뢰도를 동시에 높일 수 있다. 개발 또는 재개발 사업 관련 상담 시에는 행정계획과 개발호재 확인이 필수다.  도시계획, 지구단위계획, 용도지역, 건폐율, 용적률 등 기본 수치를 넘어, 문화재보호구역, 개발제한구역, 환경영향평가 대상지 등 규제 사항을 체크해야 한다. 과거 경험으로 보면, 일부 투자자는 단순히 시세 ...