지식산업센터 경매 폭증…왜 2025년 시장이 위험 신호를 보내고 있나

지식산업센터(지산) 시장이 빠르게 경색되고 있다.  

최근 계약자들이 잔금을 제때 마련하지 못하면서 법원경매로 넘어가는 물건이 급증하고 있고, 이러한 흐름은 수도권을 중심으로 더욱 뚜렷해졌다. 단순한 일시 현상이 아니라 금융 규제·수요 위축·공급 과잉이 동시에 겹친 구조적 위기라는 분석이 나온다.

1. 올해 경매 물건, 작년의 두 배 이상  

지지옥션 자료에 따르면 올해 1~11월 수도권에서 경매로 나온 지산 물건은 2749건.  

지난해 연간 1348건과 비교하면 103% 이상 증가 한 수치다.  

2021~2022년 300건대에 머물렀던 물건 수가 2023년 609건, 2024년 1348건에 이어 올해는 사실상 ‘폭증’ 수준으로 치솟은 것.

특히 2024년 하반기부터 증가세가 더 가팔라졌다.  

8월 285건 → 9월 320건 → 10월 350건 → 11월 396건으로 매달 기록을 갈아치우고 있다.  

업계는 금융권의 대출 심사가 갑자기 강화되면서 잔금 미납이 누적된 것이 직접적 원인이라고 진단한다.

2. 경매는 늘지만 팔리지는 않는다  

문제는 공급만 늘어난 것이 아니라 낙찰률·낙찰가율·응찰자 수가 모두 떨어지고 있다 는 점이다.  

- 매각률: 2024년 25.8% → 올해 20.1%  

- 매각가율: 65% → 55%  

- 응찰자 수: 2.7명 → 2.4명  

물건은 쌓이는데 시장의 매수 여력은 계속 줄어드는 구조다.  

전문가들은 이를 “경기 침체, 지산 과잉 공급, 금융 대출 중단이 한꺼번에 터진 결과”라고 해석한다.

3. 위기는 계약자만의 문제가 아니다  

잔금을 낼 수 없는 계약자가 늘어나면서 시행사와 시공사 역시 자금 경색에 빠지고 있다.  

특히 수도권의 비주거·업무시설 미분양이 심각해지면서 일부 시공사는 현금 흐름이 막혀 공사 일정까지 차질을 겪는 상황이다.  

지산 분양 시장을 떠받쳐온 수요가 자영업자·소상공인·창업자에 집중되어 있다는 점을 고려하면, 이들의 대출 중단은 시장 전체 위험으로 이어질 수밖에 없다.

4. 전문가들 “더 늦기 전에 구조조정 필요”  

시장에서는 실수요자를 중심으로 대출 문호를 다시 열어야 한다는 요구가 커지고 있다.  

아울러 정부가 검토 중인 지산·상가·업무시설의 주거용 전환 정책 도 속도를 높여야 한다는 의견이 많다.  

대한주택건설협회 관계자는  

“지산은 대부분 교통 접근성이 좋은 곳에 위치해 전환 가치가 높다”며  

“주거 전환 허용 확대, 설계 변경 요건 완화, 주차장 기준 완화 등 현실적 지원책이 필요하다”고 강조했다.

5. 결론  

2025년 지식산업센터 시장은 단순한 경기 둔화를 넘어 구조적 변화를 요구받고 있다.  

금융 규제와 미분양 증가가 이어진다면 경매 물건은 더 늘어날 가능성이 높다.  

정부·금융권·시장의 조정이 이뤄지지 않는다면 위기는 일시적이 아니라 장기 리스크로 번질 수 있다.