부동산 실전가이드-wltne 공인중개사의요약노트

 고금리 장기화가 부동산 시장의 약한 고리를 본격적으로 건드리고 있다. 최근 가수 겸 배우 임창정이 소유한 법인 명의 사옥이 임의경매 절차에 들어가면서, 금리 리스크가 더 이상 이론이 아닌 현실임을 보여주는 사례로 주목받고 있다. 특히 초저금리 시기 공격적으로 대출을 활용해 부동산을 매입한 차주들이 이자 부담을 견디지 못하고 경매 시장으로 밀려나고 있다 는 점에서 시사점이 크다. 법원 통계에 따르면 올해 수도권 집합건물 임의경매 건수는 1만 건 을 넘어섰다. 이는 약 8년 만에 처음 있는 일로, 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산 전반에서 경매 증가가 관측되고 있다. 임의경매는 채무자가 원리금 상환을 연체했을 때 금융기관이 담보권을 실행하는 절차로, 시장의 자금 압박 수준을 가늠할 수 있는 대표적 지표다. 실무적으로 주목할 부분은 법인 명의 부동산에서도 동일한 위험이 발생하고 있다는 점이다. 과거에는 개인보다 법인이 상대적으로 자금 운용에 여유가 있다는 인식이 있었지만, 최근에는 법인 역시 변동금리 대출 비중이 높아 금리 상승의 직격탄을 맞고 있다. 특히 연 2~3%대 금리를 기준으로 수익성을 계산했던 투자 구조가, 금리 5~7% 구간에서는 더 이상 유지되기 어렵다 는 점이 문제다. 경매 물건 증가가 곧바로 가격 폭락으로 이어진다고 단정할 수는 없지만, 매수자 우위 시장이 강화되는 것은 분명하다. 실수요자나 투자자 입장에서는 급매와 경매를 동시에 비교하며 협상력을 높일 수 있는 환경이 조성되고 있다. 반대로 기존 보유자라면 대출 구조를 점검하고, 이자 부담이 감당 가능한 수준인지 냉정하게 재점검해야 한다. 앞으로의 부동산 시장은 ‘버티는 자와 정리하는 자’ 가 명확히 갈릴 가능성이 높다. 금리 인하 기대감만으로 버티기에는 현금흐름 악화 속도가 빠르기 때문이다. 부동산 실무에서는 수익률보다 현금흐름 관리가 우선이며, 과도한 레버리지는 언제든 경매라는 형태로 시장에 드러날 수 있다는 점을 이번 사례는 분명히 보여주고 있다.

재개발·재건축 등 도시정비사업에서 공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원을 넘는 사례가 빠르게 늘고 있다. 과거 600만~700만원대가 일반적이던 시기와 비교하면 단기간에 구조적인 변화가 일어난 셈이다. 이는 단순한 비용 상승을 넘어 분양가, 조합원 분담금, 사업 기간 전반에 직접적인 영향 을 미치는 핵심 변수로 작용하고 있다. 최근 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구 재개발 사업 은 이러한 흐름을 단적으로 보여준다. 해당 사업은 지하 6층부터 지상 64층까지 총 1439가구 규모로 계획되어 있으며, 제시된 총 공사비는 약 1조3600억원 수준이다. 이를 3.3㎡ 기준으로 환산하면 약 1140만원으로, 이미 1000만원을 크게 웃도는 수준이다. 공사비 상승의 배경에는 복합적인 요인이 존재한다. 원자재 가격 인상, 인건비 상승, 고급 마감재 수요 확대, 층수 증가에 따른 구조적 난이도 상승 등이 대표적이다. 특히 서울 도심 재개발의 경우 초고층 설계와 특화 설계가 적용되면서 일반 주거 사업 대비 공사비가 높게 책정되는 경향이 강하다. 이 같은 현상은 강남권 재건축 단지에서도 확인된다. 압구정 일대 재건축 사업장에서는 이미 3.3㎡당 공사비가 1100만~1150만원 선에서 논의 되고 있으며, 향후 시공사 선정이 예정된 구역 역시 1000만원 돌파가 기정사실로 받아들여지고 있다. 문제는 공사비 상승이 조합원과 수분양자 모두에게 부담으로 작용한다 는 점이다. 조합원 입장에서는 분담금 증가 로 이어질 수 있고, 일 반분양가는 상한제 완화 여부와 관계없이 상승 압력 을 받을 수밖에 없다. 또한 조합과 시공사 간 공사비 협상 과정이 길어질 경우 사업 지연 가능성도 커진다. 향후 정비사업을 검토하는 실수요자나 조합원이라면 단순한 입지나 브랜드뿐 아니라 공사비 구조, 사업성 분석, 추가 분담금 가능성 까지 함께 점검하는 접근이 필요하다. 공사비 1000만원 시대는 일시적 현상이 아닌 새로운 기준으로 자리 잡고 있는 만큼, 보다 현실적인 시각에서 정비사업을 바라볼 필요가 ...

2025 우리금융 시니어 라이프 보고서는 현재 한국 부동산 시장을 이해하는 데 중요한 단서를 제공한다. 보고서에 따르면 시니어 가구의 86%가 부동산을 보유하고 있으며, 자산 상위 20%의 경우 99%가 ‘내 집’을 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이는 시니어 세대 에게 부동산이 단순한 주거 수단이 아니라 핵 심 자산이라는 점 을 명확히 보여준다. 특히 눈여겨볼 부분은 시니어 세대의 자산 규모다. 시니어의 평균 총자산은 20대의 5.4배 에 달하며, 같은 시니어 세대 안에서도 65~69세 구간이 가장 부유한 계층 으로 분석됐다. 이들은 과거 주택 가격 상승기의 수혜를 직접적으로 누린 세대이며, 장기 보유 전략을 통해 자산을 축적한 사례가 많다. 하지만 흥미로운 점은 이들이 자녀 세대의 부동산 투자에 대해 비교적 냉정한 시각을 갖고 있다는 것이다. 응답자의 51%는 “자녀 세대는 부동산 투자로 큰 수익을 얻기 어렵다”고 답했다 . 이는 과거와 달리 높은 진입 가격, 대출 규제, 낮아진 기대 수익률이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다. 이러한 인식 변화는 투자 자산 추천에서도 드러난다. 시니어들은 자녀 세대에게 부동산보다 주식, 금, 은, 가상자산 순으로 투자 를 권하는 경향을 보였다. 이는 실물 자산 중심에서 금융 자산 중심으로의 투자 인식 전환이 이미 시작됐음을 의미한다. 부동산 실무 관점에서 보면, 앞으로의 시장은 ‘보유 중심의 시니어’ 와 ‘접근이 어려운 청년층’ 이라는 이중 구조가 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다. 따라서 투자 전략 역시 단기 시세 차익보다는 지역, 수요, 보유 목적을 명확히 한 선별적 접근이 중요해진다. 2025년 이후 부동산 시장을 읽고 싶다면, 가격보다 세대별 자산 구조와 인식 변화를 먼저 살펴봐야 한다. 이것이 실무에서 실패 확률을 줄이는 가장 현실적인 방법이다.

최근 국내 주택담보대출 금리가 또 다시 상승세를 보이면서 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 집을 산 사람들) 의 부담이 커지고 있다. 은행연합회가 발표한 11월 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 자료에 따르면, 신규취급액 기준 코픽스 금리는 연 2.81% 로 전월 대비 0.24%포인트 상승 했다. 이는  3개월 연속 오름세  를 기록한 수치다. 코픽스 금리란? 코픽스는 국내 시중은행이 가계와 기업에 대출할 때 적용하는 변동금리 상품의 기준이 되는 금리다. 쉽게 말해, 코픽스가 오르면  주택담보대출 변동금리 역시 상승  하게 된다. 특히 변동금리 대출을 받은 경우, 매월 납부하는 원리금 부담이 커지므로 금리 변동에 민감할 수밖에 없다.   은행연합회 관계자는 “코픽스 상승은 주로 은행의 자금조달 비용 증가와 시장 금리 움직임을 반영한 것” 이라고 설명했다. 실제로 지난 몇 달간 기준금리가 계속 오르면서 시중은행의 자금조달 비용도 상승했고, 이는 자연스럽게 대출 금리 상승으로 이어졌다. 영끌족과 금리 부담 주택 구매를 위해 대출을 최대한 활용한 ‘영끌족’은 금리 상승에 따라 매월 상환해야 하는 금액이 크게 늘어난다. 예를 들어, 3억 원을 30년 만기 변동금리로 대출받은 경우, 금리가 0.24%포인트 오르면 월 납입액은 약 몇십만 원가량 증가할 수 있다. 이처럼 작은 금리 변화도 장기적으로는 수천만 원대의 부담 증가  로 이어진다. 금융 전문가들은 “이미 주택담보대출을 보유한 가계는 금리 상승기에 대출 상환 계획을 재점검 해야 한다” 고 조언한다. 필요하다면 고정금리 전환이나 원리금 상환 방식 변경 등으로 리스크를 관리하는 것이 중요하다. 앞으로 금리 전망 전문가들은 코픽스 상승세가 당분간 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 주요 요인은 두 가지다. 첫째, 한국은행 기준금리의 추가 인상 가능성, 둘째, 시중은행들의 자금조달 비용 증가 다. 특히 변동금리 대출 비중이 높은 신규 주택 구매자와 기존 ...

최근 부동산과 금융시장을 동시에 관통하는 새로운 투자 트렌드가 등장했다.  과거의 ‘영끌’ 이 주택담보대출과 신용대출을 총동원해 집을 사는 방식이었다면, 이제는 빚을 내 주식에 투자한 뒤 수익으로 주택을 매수하는 방식 이 확산되고 있다. 이른바 ‘MZ 씩 영끌시대’ 다.   이 방식의 핵심은 시간차다. 당장 집을 사기엔 자금이 부족하지만, 주식시장에서 일정 수준의 수익을 기대할 수 있다면 먼저 레버리지를 활용해 투자 에 나선다. 이후 주가 상승 구간에서 차익을 실현해 주택 계약금이나 잔금을 마련하는 구조다. 특히 2030 세대를 중심으로 이 전략이 주목받는 이유는 부동산 진입 장벽이 여전히 높기 때문이다.   하지만 실무적으로 따져보면 리스크는 결코 작지 않다. 첫째, 이자 비용 이다. 신용대출이나 마이너스 통장을 활용할 경우 금리 변동에 따라 수익률이 크게 훼손될 수 있다. 둘째,  시장 타이밍 문제다. 주식과 부동산 시장이 동시에 우호적일 가능성은 높지 않다. 주가가 하락하면 집은커녕 원금 회수조차 어려워질 수 있다.   그럼에도 이 전략을 고려한다면 몇 가지 원칙은 필수다. 첫째, 투자금 전부를 고위험 자산에 넣지 말고 현금 비중을 반드시 확보  해야 한다. 둘째, 매도 목표 시점을 명확히 설정해 수익이 났을 때 미련 없이 정리 하는 것이 중요하다. 셋째, 대출 규모는 총자산 대비 감당 가능한 수준으로 제한 해야 한다.   ‘빚내서 주식, 주식 팔아 집’ 이라는 공식은 매력적으로 보이지만, 이는 철저한 계산과 냉정한 판단이 전제될 때만 성립한다. 신 영끌시대의 핵심은 무작정 따라가는 것이 아니라, 자신의 재무 구조를 정확히 아는 것 이다. 유행보다 중요한 것은 생존이다.

  최근 정부가 입법예고한  ‘토지세 및 토지배당 제도’  가 단기간에 뜨거운 논쟁의 중심에 섰다. 재산세와 종합부동산세 외에 추가로 토지세를 부과하고, 그 수입을 국민에게 배당 형태로 돌려준다는 방식이 공개되자 불과  10일 만에 반대 의견이 1만2천 건을 돌파  했다. 정책 취지는 토지 보유의 사회적 비용을 공평하게 환류하자는 것이지만, 실제 현장에서는  중복 과세 논란, 사유재산권 침해 가능성, 부동산 시장 위축 우려  등이 동시에 제기되고 있다. 특히 이미 높은 보유세 부담을 지고 있는 1주택 실수요자들은 추가 토지세가 현실적인 부담 증가로 이어질 수 있다며 강한 반발을 드러내고 있다. 정책 설계 측면에서도 여러 쟁점이 부상한다.  토지세를 어떻게 산정 할지, 배당 기준을  개인별로 어떻게 나눌지 , 그리고 기존의  재산세·종부세와 어떤 구조적 조정이 필요한지  등이 핵심 문제다. 전문가들은 현재 구조로는  행정비용 증가 와  조세의 이중성 문제 가 피하기 어렵다고 지적한다. 실제로 세목 신설이 단순한 조세 강화로 비칠 경우 시장 불안 심리가 확대되고, 장기적으로는 투자 위축으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 반면 찬성 측은  토지 배당이 새로운 사회적 안전망 이 될 수 있다고 주장한다. 토지 가치 상승에서 발생하는 이익을 사회가 함께 나누는 구조를 만들면 조세 정의가 높아지고,  청년층이나 무주택자 에게 실질적 도움을 줄 수 있다는 논리다. 다만 배당 재원과 금액이 충분한 수준이 될지는 여전히 불확실하다. 결국 이번 제도는 단순한 조세 논의를 넘어  부동산 구조 전반을 재설계하는 정책 이기 때문에 보다 정교한 검토와 이해관계자 간의 조율이 필요하다. 향후 공청회와 국회 논의 과정에서  조세 형평성, 시장 안정성, 실효성 에 대한 구체적 근거가 제시될 때 비로소 사회적 합의 가능성이 열릴 것으...