재개발 재건축 사업 공사비 평당 1000만원 시대

재개발·재건축 등 도시정비사업에서 공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원을 넘는 사례가 빠르게 늘고 있다. 과거 600만~700만원대가 일반적이던 시기와 비교하면 단기간에 구조적인 변화가 일어난 셈이다. 이는 단순한 비용 상승을 넘어 분양가, 조합원 분담금, 사업 기간 전반에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수로 작용하고 있다.

최근 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구 재개발 사업은 이러한 흐름을 단적으로 보여준다. 해당 사업은 지하 6층부터 지상 64층까지 총 1439가구 규모로 계획되어 있으며, 제시된 총 공사비는 약 1조3600억원 수준이다. 이를 3.3㎡ 기준으로 환산하면 약 1140만원으로, 이미 1000만원을 크게 웃도는 수준이다.

공사비 상승의 배경에는 복합적인 요인이 존재한다. 원자재 가격 인상, 인건비 상승, 고급 마감재 수요 확대, 층수 증가에 따른 구조적 난이도 상승 등이 대표적이다. 특히 서울 도심 재개발의 경우 초고층 설계와 특화 설계가 적용되면서 일반 주거 사업 대비 공사비가 높게 책정되는 경향이 강하다.

이 같은 현상은 강남권 재건축 단지에서도 확인된다. 압구정 일대 재건축 사업장에서는 이미 3.3㎡당 공사비가 1100만~1150만원 선에서 논의되고 있으며, 향후 시공사 선정이 예정된 구역 역시 1000만원 돌파가 기정사실로 받아들여지고 있다.

문제는 공사비 상승이 조합원과 수분양자 모두에게 부담으로 작용한다는 점이다. 조합원 입장에서는 분담금 증가로 이어질 수 있고, 일반분양가는 상한제 완화 여부와 관계없이 상승 압력을 받을 수밖에 없다. 또한 조합과 시공사 간 공사비 협상 과정이 길어질 경우 사업 지연 가능성도 커진다.

향후 정비사업을 검토하는 실수요자나 조합원이라면 단순한 입지나 브랜드뿐 아니라 공사비 구조, 사업성 분석, 추가 분담금 가능성까지 함께 점검하는 접근이 필요하다. 공사비 1000만원 시대는 일시적 현상이 아닌 새로운 기준으로 자리 잡고 있는 만큼, 보다 현실적인 시각에서 정비사업을 바라볼 필요가 있다.