지방 학군지 3대장 분석기: 부산 동래·대구 수성·광주 봉선, 왜 집값이 버티는가
전국 집값 하락기에도 ‘학군지’는 왜 무너지지 않을까
전국 부동산 시장이 조정 국면에 들어섰지만,
이상하게도 특정 지역의 집값은 좀처럼 꺾이지 않는다.
부산 동래, 대구 수성, 광주 봉선.
이 세 곳은 공통적으로 ‘지방 학군지 3대장’ 이라 불리며
하락장에서도 가격 방어력이 가장 강한 지역으로 꼽힌다.
이유는 단순하다.
이 지역의 집값은 입지나 조망이 아니라 ‘성적’이 지탱하기 때문이다.
즉, 학군 프리미엄이 가격의 하방을 받치고 있는 구조다.
부산 동래 학군 — 사직아시아드의 힘
부산의 대표 학군지는 해운대가 아니다.
부산 토박이 학부모들이 인정하는 핵심 학군은 동래구 사직동이다.
하나. 사직아시아드 학군의 핵심
여명중학교 중심의 중학교 학군
부산 과학고·영재고 진학률 상위
남문초–여명중 / 여고초–여명중 이중 라인
사직롯데캐슬·쌍용플래티넘·레이카운티 대단지 결합
사직 학군의 가장 큰 특징은
사교육보다 ‘공교육 내신 경쟁력’이 강하다는 점이다.
학원가가 발달해 있지만, 서울 대치동처럼 과도한 사교육 의존형이 아니라
중학교 단계에서 이미 상위권이 구조적으로 형성된다.
특히 여명중은
부산 내에서도 이과 상위권 진학률이 가장 안정적인 중학교로 꼽힌다.
이 때문에 사직아시아드 일대는
‘부산의 대치동’이라는 별칭을 얻게 됐다.
해운대는 왜 학군지가 아닌가
많은 외지인들은 해운대를 부산 최고 학군으로 오해한다.
하지만 이는 집값과 학군을 동일시한 착각에 가깝다.
KB부동산 박원갑 소장의 《트렌드 수업》에 따르면
해운대는 학군형 부촌이 아니라 휴양·주거형 부촌이다.
둘. 해운대의 구조
바다 조망·신축·라이프스타일 중심
국제학교·외국어 교육 수요 비중 높음
전통 학원가·중학교 중심 학군 구조 부재
반면 동래는 다르다.
사직·명륜 라인은 수십 년간
“공부 잘하는 애들이 모이는 동네”라는 신뢰가 축적돼 있다.
즉,
해운대 = 환경이 만든 집값
동래 = 교육이 만든 집값
이 차이가 부산 학군 구조의 핵심이다.
대구 수성구 — 지방 학군의 원형
대구 수성구, 특히 범어동은
지방 학군지의 교과서적 모델이다.
수성 학군의 특징
경신중·경신고, 대륜중·대륜고
전통 사학 중심 구조
범어네거리 학원가 밀집
평지형 입지 + 주거 안정성
수성구의 학군은
사교육·학교·지역 커뮤니티가 강하게 결합된
폐쇄형 상위권 학군이다.
이 지역의 집값은
“경신 보내기 위한 주거 선택”이라는 말이 나올 정도로
교육 목적성이 명확하다.
김학렬의 《부동산 투자 절대원칙》에서도
대구 수성구는 서울 강남·목동과 함께
전국 1등급 학군지로 분류된다.
광주 봉선동 — 수도권 학군 모델의 이식
광주 봉선동은 조금 다른 길을 걸었다.
이곳은 서울 목동식 학군 구조가 지방에 이식된 사례다.
봉선 학군의 구조
봉선초·봉선중 중심
대형 사교육 인프라 집중
서울 출신 전문직 학부모 유입
비교적 신축 위주의 주거지
봉선동은
전통 명문학교보다는 사교육의 효율성이 강점이다.
학부모 구성 자체가 수도권 학군 경험자 중심이기 때문에
입시 전략과 정보력이 빠르게 축적됐다.
이 때문에 봉선은
‘호남의 목동’이라는 별칭을 얻었다.
저출산 시대, 왜 학군 프리미엄은 더 강해질까
아이 수는 줄어드는데
학군 경쟁은 오히려 심해지고 있다.
그 이유는 명확하다.
자녀 수가 줄수록, 한 명에게 집중되는 투자 규모는 커지기 때문이다.
김학렬은 이를
“교육 프리미엄의 희소성 강화”라고 설명한다.
상위 학군은 줄어들지 않는다
하지만 아이 수는 줄어든다
결과적으로 학군 프리미엄은 더 집중된다
그래서 하락장에서도
동래·수성·봉선 같은 학군지는
가격이 쉽게 무너지지 않는다.
지방 학군지는 중산층의 마지막 선택지다
지방에서 학군지는 단순한 교육 환경이 아니다.
그곳은 중산층이 계층 하락을 막기 위해 선택한 마지막 방어선이다.
기업과 일자리는 빠져나가도
교육만큼은 포기할 수 없다는 심리가
학군지를 지탱한다.
부산 동래, 대구 수성, 광주 봉선.
이 세 지역은 각기 다른 방식이지만
모두 같은 질문에 답하고 있다.
“우리 아이를 어디서 공부시킬 것인가”
그리고 그 질문이
여전히 집값을 움직이고 있다.
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