한국 공인중개사 제도의 구조적 문제점 — 왜 시장 위험이 반복되는가
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| 한국공인중개사는 절대평가 60점이라는 세계 어디에도 없는 선발시험을 30년째 유지중이다. |
부동산 시장은 개인의 삶과 자산 대부분이 걸린 영역이다. 그러나 한국의 공인중개사 제도는 여전히 1990년대의 규제 방식을 벗어나지 못한 채 방임 구조에 머물러 있다. 시험은 꾸준히 늘어나고 자격증 보유자도 600만 명을 넘었지만, 시장의 신뢰도는 높아지지 않았다. 전세사기, 허위매물, 무자격 실무 같은 위험이 반복되는 이유는 개인의 문제가 아니라 제도 설계의 실패에 가깝다. 아래는 현장에서 가장 크게 지적되는 핵심 문제점들이다.
1. 절대평가로 인한 과잉 공급
한국의 공인중개사 시험은 60점만 넘으면 합격하는 절대평가 방식이다. 결과적으로 응시자가 증가하는 만큼 합격자도 늘어난다. 특정 연도에는 합격률이 30~40%까지 치솟기도 했다.
문제는 합격자가 늘어도 시장 수요가 늘지 않는다는 점이다. 개업 중개업소는 이미 포화 상태이며, 신규 중개인은 진입 직후 과도한 경쟁에 노출된다. 전문성 확보보다 “버티기 경쟁”이 벌어지고, 서비스 질이 떨어지는 구조가 형성된다.
2. 자격증 취득 후 실무 교육과 검증이 미흡
해외 주요국과 달리 한국은 자격증 취득 후 실무 수습이나 현장 교육이 사실상 없다. 등록만 하면 바로 중개업을 시작할 수 있고, 추가 검증도 없다.
부동산 계약은 수억~수십억 원의 거래가 오가는 고위험 업무지만, 실무 경험 없이도 중개사무소 개업이 가능하다. 이 때문에 사소한 서류 실수부터 중대한 권리분석 오류까지 소비자 피해로 직결되는 사례가 반복된다.
3. 중개보조원 제도의 구조적 위험
한국 제도의 가장 큰 허점으로 꼽히는 것이 중개보조원 문제다.
중개보조원은 자격증이 없어도 중개사무소에서 매물 안내·고객 상담·현장 임장을 수행할 수 있다. 실제로 현장에서는 대표 중개사보다 보조원이 고객을 상대하는 경우가 훨씬 많다.
하지만 계약 사고가 발생하면 책임은 대표 중개사가 지고, 소비자는 자신을 응대한 사람이 자격자인지조차 알기 어렵다. 전세사기 사례에서도 무자격 보조원–명의 대여 중개사 조합이 반복적으로 등장했다.
소비자 입장에서 실무자를 구분할 수 없다는 점은 구조적 위험이다.
4. 자격증의 ‘평생 유지’ 문제
한국은 자격증을 한 번 취득하면 평생 유지된다. 10년 동안 중개업을 하지 않았어도 다시 시장에 진입하는 데 제한이 없다.
실무 능력이 빠르게 변화하는 부동산 시장에서는 사실상 비활동자·비경험자까지 전문직으로 인정하는 것과 다르지 않다.
일본·미국·유럽 일부 국가는 일정 기간 실무 미활동 시 갱신 시험이나 직권취소가 이루어져, 자격의 전문성을 유지하도록 관리한다. 한국은 이 부분이 완전히 비어 있다.
5. 감독·징계 시스템의 실효성 부족
중개업소에 대한 행정처분은 있지만, 소비자가 직접 체감하기 어려운 수준에 머문다.
등록취소나 자격정지는 절차가 까다롭고, 경고·과태료 같은 경미한 처분이 대부분이다. 허위매물 신고가 반복되어도 실제로 강력 제재로 이어지는 경우는 드물다.
결국 일부 중개업소는 처벌을 리스크로 느끼지 않기 때문에, 소비자 피해가 계속 발생한다.
6. 국민 자산 규모에 비해 책임 구조가 약함
한국 가계의 자산 비중 중 부동산이 차지하는 비율은 70%에 달한다. 그만큼 중개업의 공공성과 책임성이 중요하지만, 제도는 이를 반영하지 못한다.
중개사가 실수하면 소비자 피해가 바로 금전적 손실로 이어지지만, 책임보험의 보상한도도 충분하지 않고 피해 규모를 따라가지 못하는 경우가 많다.
부동산이 국민 생활의 핵심임에도 불구하고, 전문직으로서의 책임 체계가 취약하다는 점이 근본적인 문제다.
정리
한국의 공인중개사 제도는
절대평가 기반 공급 과잉
실무 검증·수습 부재
중개보조원 중심의 무자격 실무
자격 영구 유지
미흡한 감독 체계
라는 구조적 문제를 안고 있다.
이는 시장의 불신, 전세사기, 허위매물 같은 사회적 피해로 연결된다.
중개사가 문제가 아니라 제도가 문제라는 점을 고려하면,
향후 개편 논의는 단순 공급 조절을 넘어 국민 재산권 보호 중심의 구조 재설계가 필요하다.
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