서울 ‘토지거래허가구역 해제’ 가능성…2025년 부동산 시장의 새 변수로 떠오르다

2025년 서울 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나가 토지거래허가구역(토허구역) 해제 가능성이다.  

대통령실 핵심 인사의 언급이 전해지면서 시장 분위기가 빠르게 달아올랐고, 특히 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구) 지역은 기대감이 현실적인 흐름으로 번지고 있다.  

그동안 규제로 묶여 매매 거래가 억눌렸던 만큼, 해제 논의만으로도 시장은 즉각 반응하고 있다.

1. “토허구역 해제되면 거래량 살아날까?”  

토지거래허가구역은 일정 지역 내 부동산 거래를 허가제로 묶어 과열을 조절하는 제도다.  

허가를 받아야만 매매가 가능한 만큼, 실수요자 외에는 접근이 사실상 불가능했다.  

이 때문에 ‘노도강’과 ‘금관구’처럼 중저가 수요가 많은 지역은 매물이 시장에 나오기 어렵고, 거래가 크게 위축되는 현상이 이어졌다.

그러나 최근 정부 기류가 완화 쪽으로 기울면서 분위기가 바뀌고 있다.  

토허구역이 해제된다면 그동안 억눌려 있던 대기 수요가 움직일 가능성이 크고, 거래량이 회복되면서 가격 흐름에도 변화가 생길 수 있다.

2. 노도강·금관구가 특히 주목받는 이유  

이들 지역은 서울 내에서도 상대적으로 진입장벽이 낮은 가격대 를 형성해 왔다.  

교통 개발, 주거 환경 개선, 재건축·재개발 호재가 꾸준히 언급되어 실수요와 투자 수요가 함께 움직이는 구역이기도 하다.

하지만 토허구역으로 묶이면서 재개발 추진 단지들은 매수세가 급격히 줄었고, 조합·추진위 단계에서도 매물 수급이 제한되며 사업 속도가 더뎌졌다.  

시장 참가자들은 "해제만 되면 단지별 거래가 빠르게 살아날 것"이라는 기대감을 드러내고 있다.

3. 규제 해제 기대감이 시장에 미치는 영향  

현재 시장의 움직임은 ‘실제 해제 여부’보다 기대 심리가 먼저 반응하고 있다는 점이 핵심이다.

- 매수 대기자들이 다시 정보 탐색을 시작하고  

- 중개업소에는 ‘해제되면 바로 살 수 있는 단지’를 묻는 문의가 증가하며  

- 일부 단지는 호가가 소폭 조정되거나 유지되는 분위기

특히 토허구역 해제가 현실화되면 전세 수요 일부가 매매 수요로 이동 하면서 거래 회복 속도는 더욱 빨라질 수 있다.

4. 해제될 경우 예상되는 변화  

전문가들은 토허구역이 풀리면 다음과 같은 흐름이 나타날 것으로 보고 있다.

하나. 거래량 증가  

   허가 절차가 사라지면 실수요자들의 접근이 훨씬 쉬워진다.

둘. 재개발·정비구역의 속도 변화 가능성  

   조합원 지위 양도 제한 완화 등과 결합되면 사업 참여자가 늘어나 추진력이 붙을 수 있다.

셋. 가격 변동성 확대 

   기다리던 매수세가 유입될 경우 단기적인 가격 상승이 나타날 수 있지만, 공급 이슈와 경기 상황에 따라 변동 폭도 커질 수 있다.

넷. 임대 시장 안정화 가능성  

   매매 시장이 살아나면 전세로 몰리던 수요가 일부 이동해 임대 시장도 안정될 여지가 있다는 분석도 나온다.

5. 여전히 남아 있는 변수들  

물론 토허구역이 실제로 해제될지는 아직 확정된 바 없다.  

정부 정책 방향, 지역별 교통 개발 계획, 시장 과열 우려 등 다양한 요소가 함께 고려되어야 한다.  

정책 발표 시점 또한 2025년 상반기·하반기 여러 가능성이 논의되고 있어, 시장은 “확정 이전까지는 관망”이라는 분위기도 이어지고 있다.

6. 결론: 기대감만으로도 시장은 이미 움직이고 있다  

토지거래허가구역 해제 여부는 아직 정해지지 않았지만,  

노도강·금관구 중심으로 시장이 빠르게 민감하게 움직이고 있는 것만은 사실 이다.  

거래 부진을 겪어온 서울 중저가 지역에 새로운 전환점이 될 수 있는 만큼,  

향후 정부의 공식 발표가 2025년 서울 부동산 시장의 흐름을 결정할 중요한 기준이 될 전망이다.