감정가보다 비싸게도 ‘완판’…과열되는 아파트 경매, 왜 문제인가

 

최근들어 아파트 경매시장이 과열되고 있다

최근 서울 아파트 경매시장에서 이례적인 흐름이 이어지고 있다. 통상 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 기대가 크지만, 최근에는 감정가 대비 60% 이상 높은 가격에 낙찰되는 사례까지 나오고 있다. 단순 투자수요가 시장으로 몰리던 이전과 달리, 규제 회피 목적의 수요가 경매에 집중되면서 가격 왜곡 현상이 커지고 있다는 지적도 함께 제기된다.

첫 번째 변화는 실거주 의무가 없다는 특성 이다. 정부의 매매시장 실거주 규제가 강화되면서 일반 매매로는 갭투자가 사실상 어렵다. 반면 경매는 이러한 의무가 적용되지 않기 때문에 전세를 끼고 매수하는 방식이 여전히 가능하다. 이 때문에 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 경매시장으로 이동하고 있다.

두 번째 요인은 토지거래허가구역 회피 수요다. 특정 지역에서 매매계약 시 실거주 요건과 세부 허가 절차를 필수로 거쳐야 하지만, 경매로 취득하는 방식은 이 규제에서 벗어난다. 해당 지역의 희소성 있는 아파트를 매입하고 싶은 투자자 입장에서 경매는 사실상 우회로인 셈이다.

문제는 이러한 수요 유입이 경매 시장의 낙찰가 상승을 유도하고, 결국 매매시장 가격까지 밀어올리는 부작용을 만든다는 점이다. 경매는 기본적으로 감정가를 기준으로 시작되지만, 감정가 자체가 1년 이상 이전의 시세를 반영해 실제 시장가격과 차이가 큰 경우가 많다. 여기에 경쟁자가 늘고 기대 수익이 높아지면 과열이 발생하고, 감정가와 시세의 괴리는 더 크게 벌어진다.

특히 10·15 대책 이후 이러한 현상은 더욱 두드러졌다. 대출 규제 강화와 거래절벽이 이어지면서 일반 매매 시장은 침체되었지만, 반대로 경매 시장에는 ‘지금이 바닥’이라는 인식이 강하게 퍼졌다. 결과적으로 초과 경쟁이 발생해 과열 양상이 반복되고 있다.

실무적으로 중요한 점은, 낙찰가 상승은 투자 수익률을 직접적으로 낮춘다는 사실 이다. 감정가 대비 높은 가격에 낙찰받는 순간, 매입 원가가 높아지기 때문에 향후 시세가 오르지 않는다면 되려 손실 위험이 커진다. 또한 전세를 끼고 매수하는 갭투자 형태는 임대수익이 제한적이어서 시장 조정기에 리스크가 더 크다.

따라서 최근 경매시장 진입을 고려한다면, 단순히 경쟁률이나 낙찰 사례만 볼 것이 아니라 실거주 수요와 투자 수요의 균형, 인근 매매시장 흐름, 전세 수급 상황, 향후 공급 일정까지 종합적으로 분석해야 한다. 특히 감정가를 절대적 기준으로 삼는 것은 위험할 수 있으므로 주변 실거래가와의 괴리율을 반드시 체크해야 한다.

경매는 여전히 시장 상황에 따라 매력적인 투자 방식이 될 수 있지만, 과열 국면에서는 리스크 관리가 무엇보다 중요하다. 낙찰이 목적이 아니라, 안정적으로 수익을 유지할 수 있는 적정 가격에 매입하는 것이 본질이다. 최근처럼 경쟁이 치열하고 가격이 급등하는 환경에서는 더 신중한 접근이 필요하다.