임대차법 9년갱신제 도입 시 시장 변화

임대차법 9년 갱신제는 임차인에겐 이익이지만 임대인의 사유재산권침해라는 논란을 피해갈수 없다

공인중개사가 짚어주는 핵심 포인트

최근 논의되고 있는 임대차법 9년갱신제는 임차인의 거주 안정성을 크게 강화하는 방향으로 설계된 제도입니다. 하지만 제도의 취지가 긍정적이더라도, 실제 시장에서는 여러 구조적 변화가 일어날 가능성이 큽니다. 공인중개사 입장에서 전·월세 시장과 매매 시장이 어떻게 달라질지 종합적으로 설명해 보겠습니다.

 1. 9년갱신제의 취지와 구조  

새 제도는 임차인이 일정 요건을 충족하면 최대 9년 동안 동일한 주택에서 지속적으로 살 수 있도록 하는 방식입니다. 계약 갱신 요구권의 범위를 넓히고, 갱신 거절 사유를 제한하는 것이 핵심입니다.  

이는 임차인의 주거 안정을 위해 오래전부터 논의되어 왔으며, 일부 유럽 국가의 장기 임대 모델과 유사한 형태로 이해할 수 있습니다.

2. 임차인 관점의 변화  

● 불안감 해소  

기존 제도에서 임차인은 2년 또는 4년 주기로 집을 옮겨야 하는 부담이 컸습니다. 특히 자녀 교육 문제로 특정 지역에 머물러야 하는 가구는 매번 주거지를 잃을 수 있다는 불안이 존재했습니다.  

9년 거주 보장은 이러한 불안을 크게 줄여 “장기 생활 계획”을 세우기 쉬워집니다.

● 인기 지역 쏠림 심화  

하지만 세입자 보호가 강화될수록 특정 지역의 물량이 묶이게 됩니다.  

입지가 좋은 지역은 신규 임차인이 들어갈 수 있는 기회가 크게 줄어들어 진입이 어려워질 수 있습니다.  

결국 원하는 지역을 확보하지 못한 세입자가 인근 지역으로 이동하면서 전세·월세 수요 분산이 일어나게 됩니다.

3. 임대인에게 생기는 변화  

● 초기 임대료 조정 증가  

장기 임대가 보장되면 임대인은 장기 리스크를 고려해 계약 초기에 임대료를 높게 책정하려는 경향이 생길 수 있습니다. 이유는 단순합니다.  

- 향후 유지비 증가  

- 물가 상승 반영 어려움  

- 임대료 조정폭 제한 가능성  

결국 “초기 임대료 상승 압력”이 나타날 가능성이 큽니다.

● 임대 목적 투자 감소  

임대인 입장에서 9년 동안 임차인을 변경하기 어려우면 임대사업의 유연성이 떨어집니다.  

따라서 일부 투자자는 임대용 주택 매입을 축소하고, 실거주 중심의 투자로 방향을 바꿀 수 있습니다.  

이 흐름은 장기적으로 임대 공급을 줄이는 요인이 됩니다.

4. 부동산 시장 전반의 파급효과  

1) 전·월세 물량 축소  

가장 먼저 나타나는 변화는 시장 회전율 감소 입니다.  

기존에는 2~4년 단위로 새 물건이 나왔지만, 9년갱신제가 도입되면 새 임대 물건 유입 속도가 느려집니다.  

특히 원룸, 투룸 등 수요가 많은 소형주택은 공급 부족이 더 심해질 수 있습니다.

 2) 임대료 상승 압력  

공급이 줄면 가격은 오르는 것이 일반적인 시장 흐름입니다.  

갱신제 도입 후 신규 계약 건수는 줄어들지만, 시장에 나오는 소수의 신규 물건은 경쟁이 강화되면서 가격이 높아질 수 있습니다.

3) 매매 시장 영향  

장기 임차인이 거주 중인 주택은 매수자의 선택 폭을 줄입니다.  

실거주 목적으로 매수하려는 사람은 들어갈 수 없으므로 매매 수요가 떨어질 수 있습니다.  

반대로 안정적인 임대 수익을 선호하는 투자자에게는 장점이 될 수 있어 가격 양극화 가 발생합니다.

 5. 현장에서 예상되는 중개 패턴 변화  

공인중개사 입장에서 현장에서 가장 크게 달라지는 부분은 다음과 같습니다.

● 임대차 상담 비중 확대  

세입자와 집주인 모두 장기 계약에 대한 정보가 필요하기 때문에 상담 내용이 훨씬 복잡해집니다.  

갱신 사유, 갱신 거절 규정, 임대료 조정 가능성 등 법적 요소를 세밀하게 설명해야 합니다.

● 임차인 있는 주택 매매 시 분쟁 소지 증가  

임대차가 장기화되면 임차인과 매수인 간의 이해관계 조율이 중요해집니다.  

매수인은 입주 목적 여부, 잔금 시점, 임대차 승계 의무 등을 따져야 하기 때문에 중개 과정이 길어지고 조정 단계가 많아질 것입니다.

● 임대인·임차인 모두 “계약서 문구” 중요성 증가  

장기 계약일수록 특약 작성이 매우 중요합니다.  

유지보수 책임, 임대료 조정 기준, 시설 교체 시점 등을 명확히 하지 않으면 분쟁 가능성이 높아집니다.

6. 예상되는 부작용과 대비 전략  

- 전세난 심화  

- 초기 임대료 상승  

- 임대 공급 감소  

- 임차인 있는 매물의 거래 지연  

이에 따라 공인중개사는  

- 갱신 가능성  

- 임대료 조정 규정  

- 임대인의 매매 계획  

- 임차인의 장기 거주 의사  

등을 사전에 파악하여 계약 리스크를 줄여야 합니다.

결론  

임대차법 9년갱신제는 세입자의 주거 안정성을 크게 높이는 정책이지만, 

부동산 시장 전체에 다층적인 영향을 미치게 됩니다.  

전·월세 공급 부족, 초기 임대료 상승, 매매시장 분리 구조 등 다양한 변화가 나타날 수 있습니다.  

공인중개사 관점에서 볼 때, 제도 시행 초기에는 시장 불확실성이 크기 때문에 계약 관리, 

정보 제공, 분쟁 예방 역할이 더욱 중요해질 것입니다.