부동산 실전가이드-wltne 공인중개사의요약노트

서울한강조망권과 부산의 바다조망권은 비슷한듯 하면서도 다르다 부동산 시장에서 조망권이 집값에 미치는 영향을 어떻게 애기할수 있을까? 지금 대한민국 전국 곳곳의 도시에서 조망권은 주거 가치의 핵심 요소 중 하나다.  특히 서울의 한강 조망권과 부산의 바다 조망권은  지역 부동산 시장에서 대표적인 프리미엄 요인으로 작동한다.  두 조망권은 모두 높은 가격 형성에 기여하지만,  시장 구조와 가치가 형성되는 방식은 다르다. 우선 서울의 한강 조망권은 희소성이 절대적이다.  한강변은 개발 규제가 강하고, 용적률 제한으로 인해 신규 공급이 매우 적다.  이미 형성된 고급 주거지와 인프라가 한강 주변에 몰려 있고,  강남·용산·성수 등 핵심 권역과 맞닿아 있어 조망권이 자산가치와 직결된다.  실제로 동일 단지에서도 한강이 정면으로 보이는 라인은  수억 원의 가격 차이를 보이며, 매매·전세 모두 수요가 꾸준하다.  서울 시장에서는 조망이 “선택 요소”가 아니라  고가 아파트 등급을 나누는 핵심 기준으로 작동한다. 반면 부산의 바다 조망권은 부산 해안선의 길이와  지역별 생활권의 차이에 따라 프리미엄이 달라진다.  부산은 바다를 볼 수 있는 지역이 넓지만,  그중에서도 실질적으로 높은 프리미엄을  인정받는 곳은 해운대, 광안리, 마린시티 등 특정 구간 이다.  같은 바다 조망이라도 각 지역의 브랜드 파워,  개발 완성도, 교통 접근성 에 따라  가격 등급이 크게 갈린다.  즉, 조망권 단독으로 가격이 결정되는 서울과 달리,  부산에서는 조망권이 ‘입지 요소 중 하나’ 로 작동한다. 결론적으로 서울 한강 조망권은  도심 핵심에 위치한 희소성에 의해 강한 가격 방어력을 가지며,  부산 바다 조망권은 지역별 수요와 생활권 완성도에 따라 프리미엄의 폭이 달라진다.  두 조망권 모두 ...

지하주차장과 엘리베이트 직접연결여부는 가치상승에 매우 중요하다 요새 '얼죽신' 이라는 MZ 세대의 신축현상과 더불어 아파트 가격을 결정하는 중요한 요소는  전통적인 “평수·학군·교통” 만이 아니다.  그보다 입주 이후 더 직접적으로  삶의 질을 바꾸는 특별 요소가 있다.  바로 지하주차장에서 엘리베이터까지   ‘바로 직결되는 구조’ 인지 아닌지다. 이건 단순 편의의 문제가 아니라,  주거 가치와 거래 속도를 바꾸는 요인이 된다. 우선 첫 번째 이유는 생활 피로도를  결정적으로 낮추는 요소이기 때문이다.  퇴근 후 짐 들고 지하에서 50m 걸어가거나,  지하주차장은 좋은데 엘리베이터가 반대동에 있으면  그 순간부터 ‘편한 집’ 이 아니다.  실무자는 이걸 “일상 스트레스의 누적지점” 이라고 표현한다.  집은 매일 드나드는 공간이기 때문에,  이 스트레스의 작은 차이가  1년, 5년, 10년 쌓이면 체감 가치가 크게 갈린다.  그래서 지하주차장-엘리베이터 직결 연결구조는  실사용자 기준으로 높은 프리미엄을 형성한다. 두 번째 이유는 고령화·영유아 가구 환경에서의  압도적 선호도 때문이다. 유모차를 끌고 이동해야 하는 가구,  무릎이 약한 부모님과 함께 사는 가구에게는  지하–엘리베이터 직결 여부가  사실상 “살 수 있는 집이냐, 없는 집이냐” 를 나눈다.  실무적으로 이 수요는 꾸준히 증가하고 있다.  선호가 강해지면 가격은 당연히 따라간다.  그래서 신축 아파트에서 이 구조가 빠져 있으면  분양가 책정 자체가 어려워지고,  반대로 구축 중에서도  직결 구조를 가진 단지는  가격 방어력이 매우 강하다. 세 번째는 주차대수 대비 편의성의 극대화다.  주차대수가 아무리 넉넉해도  동선이 길면 실제 체감 만족도...

조정지역에서는 거래할때 유의해야할게 많다. 부동산 시장을 조금이라도 들여다보면  “여긴 조정지역이라서 좀 애매하다”라는 말을 흔히 듣는다.  그런데 실무자의 시선에서 보면 조정지역은 단순 규제지역이 아니다.  거래 구조 자체가 달라지는 공간이다.  빌라든 아파트든, 조정지역에 들어가면 매수 타이밍·대출·세금·계약 구조까지  전부 새로 계산해야 한다.  초심자가 이걸 놓치면 예상보다 ‘수천만 원 단위’로 돈이 샌다. 가장 먼저 체크해야 할 건 대출 규제다.  조정지역에서는 LTV가 일반지역보다 낮아지기 때문에  “내가 감당할 수 있는 가격”이 달라진다.  사람들은 매물만 보고 판단하지만,  실무자는 계약 전에 먼저 금융 구조를 본다.  특히 2주택·3주택자라면 LTV 제한보다 더 무서운 게 대출 자체가 안 나오는 상황이다.  이걸 모르고 매수했다가 계약금을 날리는 사례는 현장에서 지금도 계속 나온다.  조정지역에서 대출은 선택이 아니라 전제다.  전제가 무너지면 거래가 성립하지 않는다. 두 번째는 세금 체계다.  조정지역의 취득세는 주택 수에 따라 거의 폭탄 수준으로 달라진다.  사람들은 집값만 계산하지만 실무자는 항상 “취득세 + 보유세 + 양도세”를 하나의 패키지로 본다.  특히 조정지역은 양도세 중과가 걸리기 때문에  매도 타이밍을 잘못 잡으면 세금이 이익을 다 잡아먹는다.  쉽게 말해 조정지역은 매입보다 매도 전략이 더 중요하다.  나갈 구멍 없는 진입은 절대 금물이다. 세 번째는 전세 활용이 막히는 문제다.  조정지역 내 갭투자는 사실상 설계 자체가 어렵다.  전세 대출 규제가 세입자에게도 적용되기 때문에,  매수자 입장에서는 “전세 세팅이 가능한 매물인지”부터 확인해야 한다.  전세가 안 맞으면 잔금일에 자금 구멍이 생기고,  결국 ...

아파트와 단독주택의 시장 선호도 차이는 구조 차이다 부동산을 보면 하나의 흐름이 반복된다.  실수요자는 아파트 로 몰리고,  낭만을 가진 사람은 단독주택으로 빠진다.  그런데 실무자의 관점에서 보면 이건 취향 문제가 아니다.  구조가 다르고, 그 구조가 삶의 리듬과 미래 가치를 갈라놓는다.  선호의 기원은 결국 구조다. 가장 먼저 결정적인 차이는 관리 난이도다.  아파트는 관리가 ‘공동’ 이고 단독은 관리가 ‘개별’ 이다.  이 차이는 단순한 편의성 문제가 아니라 삶의 피로도 차이를 만든다.  아파트는 엘리베이터 한 대 고장 나도 관리실에서 해결한다.  단독은 보일러 한 번 고장 나면 모든 책임이 바로 본인에게 떨어진다.  실무자는 이걸 “관리 구조의 부담” 이라고 본다.  부담이 쌓이면 선호는 자연스럽게 움직인다.  그래서 시간이 갈수록 아파트 선호가 강해지는 건 사회적 자연 현상에 가깝다. 두 번째는 안전과 치안 구조다.  아파트는 폐쇄적이고 동선이 단순하다.  사람의 움직임이 CCTV와 경비 시스템 안에 고스란히 기록된다.  반대로 단독은 외부와의 경계가 약하다.  방범 창문·문단속·현관 조명 같은 사소한 것 하나하나가 주인의 역할이 된다.  실무자의 입장에서 보면 아파트는 ‘안전이 기본값’ 이고  단독은 ‘안전을 세팅하는 공간’ 이다.  이 차이가 가족 단위 수요를 완전히 갈라놓는다. 세 번째는 금융 구조의 차이다.  아파트는 시장에서 유동성이 가장 높고 담보가치도 명확하다.  은행이 선호한다.  반대로 단독은 토지·건물의 가치가 분리되고  건물은 시간이 지나면 감가가 빠르다.  그래서 단독은 같은 가격이라도 대출이 불리하고,  매도시에도 매수가 빠르게 붙지 않는다.  실무자는 이걸 ‘회전력 차이’ 라고 부른다....

토지거래허가구역이 거래에 미치는 영향을 파악해야한다 부동산 시장을 보다 보면 특정 지역이  ‘토지거래허가구역’ 으로 묶였다는 뉴스를 종종 보게 된다.  사람들은 보통 “규제 걸렸네, 끝났다” 정도로 단순하게 말하지만,  실제 시장 흐름은 그보다 훨씬 복잡하다.  이 제도는 단순한 거래 제한이 아니라 정부가  특정 지역의 수요·가격·개발 움직임을 얼마나  예민하게 바라보고 있는지 보여주는 지표에 가깝다.  그래서 허가구역 지정은 규제라기보다 ‘상황을 알려주는 신호’ 에 가깝다. 토지거래허가구역이 되면 일정 면적 이상의  토지를 매입할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.  표면적으로는 “전매 차단, 투기 축소” 가 목적이지만,  실제로는 해당 지역에서 어떤 종류의 개발이  본격적으로 움직이고 있는지 그대로 반영한다.  정부는 시장에서 수요 폭증,  가격 비정상 상승, 혹은 인근 대규모 개발 계획이 포착되기  전후에 이 제도를 적용한다.  즉, 규제의 외형을 하고 있지만  사실상 “여긴 지금 변화가 시작됐다”라는 신호로 해석하는 게 더 정확하다. 시장 반응은 양면적이다.  단기적으로는 거래량이 줄고 매수세가 무뎌지기 때문에  가격이 잠시 눌리는 것처럼 보인다.  허가 절차를 꺼려하는 사람들이 빠져나가기 때문이다.  하지만 이 구역을 장기적으로 해석하면 이야기가 달라진다.  사업성이 없는 지역에 허가구역이 지정되는 경우는 거의 없다.  대부분 이미 청사진이 그려졌거나,  민간·공공 모두의 이해관계가 걸린 자리다.  그래서 허가구역으로 묶였다는 사실 자체가 “여기엔 개발 압력이 크다” 는 반증이 된다. 또 중요한 점이 있다.  허가구역은 보통 해제될 때 가격이 더 크게 오른다.  규제로 눌려 있었던 가격이 정상화되면서 ...

추가분담금이 사업성에 미치는 영향을 간과해선 안된다 재건축 재개발 이 두가지 도시 정비사업을 이야기할 때  가장 중요한 단어가 있다.  바로 추가분담금이다.  사람들은 늘 “이 사업이 얼마나 오를까” 만 말하지만,  실제로 재건축·재개발의 성패는  ‘얼마를 벌까’ 가 아니라  ‘얼마를 더 내야 하느냐’** 에서 갈린다.  사업성이라는 건 결국 조합원이 느끼는  체감 부담의 크기로 결정되기 때문이다. 추가분담금은 단순히 ‘돈을 더 낸다’ 는 개념이 아니다.  이 금액은 그 사업이 얼마나 효율적으로 진행되느냐,  그리고 새로 지을 아파트의 가치가 얼마나 높게 평가되느냐를  그대로 반영하는 지표다.  조합원 입장에서는 이 금액 하나만 봐도  사업의 방향성과 위험도를 파악할 수 있다. 먼저 추가분담금이 커지는  구조를 보면 이해가 빠르다.  재건축이든 재개발이든 기본 공식은 같다. 총사업비 – 일반분양 수익 = 조합원 부담금 일반분양가가 낮게 책정되거나,  총사업비가 올라가면  결국 그 차액이 바로 조합원의 몫이 된다.  건설 원가 상승, 인허가 지연, 금리 비용 증가, 설계 변경…   이런 요소 하나하나가 쌓여 추가분담금을 만든다.  단순히 ‘돈 더 내라’ 가 아니라,  이 지역의 이해관계·정책환경·시장경쟁력이  모두 얽힌 결과물이다. 재개발의 경우, 기반시설까지 손대기 때문에  사업비가 자연스럽게 많이 들어가고,  예상치 못한 지하 구조물·도로 확장·상가 보상 같은 변수가  사업 도중 많아 추가분담금 변동폭이 크다.  그래서 재개발은 결국 “일반분양이 얼마나 잘 팔릴까” 가 핵심이 된다.  분양가가 높고 청약이 잘 되면  조합원 부담이 줄어들고,  반대로 미분양이 나거나  분양가를 낮춰야 하면 사업...

재개발과 재건축의 차이는 생각보다 크다 사람들은 집이 올라가는 광경을 보며  ‘이 동네는 재개발이네, 저기는 재건축이네’ 라는 말은  쉽게 하면서도 정작 둘의 차이를 정확히  설명하라고 하면 대부분 말이 막힌다.  부동산을 공부한다는건 결국 도시의 낡은 부분이 어떻게  새로 바뀌는지를 이해하는 과정이라,  이 둘의 구조적 차이를 명확히 아는 게 기본이다. 먼저 재개발은 흔히 우리가  ‘동네를 싹 갈아엎는다’ 고 말하는 방식이다.  기존에 노후해진 주택과 골목,  기반시설 전체가 교체된다.  도로 폭이 좁고,  상하수도도 오래됐고,  집의 연식도 제각각인  구도심이 대상이 된다.  그래서 재개발은 주거 형태가 바뀌고  도시 구조가 다시 짜인다는 점이 핵심이다.  단순히 집만 새것으로 바꾸는 것이 아니라,  그 지역이 도시 안에서 어떤 위치로  다시 편입될지 방향이 함께 결정된다.  그래서 시간이 오래 걸리고,  조합 설립부터 구역 지정까지 행정 절차도 복잡하다.  말 그대로 ‘동네를 다시 개발’ 하는 사업이기 때문이다. 반면 재건축은 구조가 훨씬 단순하다.  이미 아파트 단지가 있고,  그 단지가 일정 연수 이상 노후했을 때  같은 용도로 새로 짓는 방식이다.  기반시설은 그대로 두고, 건물만 다시 짓는다.  그래서 재건축은 절차가 명확하고,  주민들도 구성원이 동일하다 보니  사업 속도가 상대적으로 빠른 편이다.  다만 안전진단이라는 관문이 있고,  이 단계에서 점수가 낮으면  사실상 사업이 멈추기 때문에  가장 큰 변수는   ‘이 단지가 안전진단을  통과할 수 있느냐’ 로 모인다. 결국 차이는 간단하다.  재개발은 지역을 교체하고,  재건축은...

젊은연령층이 줄어들수록 역설적으로 학군이 중요시된다 전국 부동산 시장을 보면 부동산 가격에 가장 거대한 영향을 미치는 두가지 요소가 있다. 하나는 직주근접으로 대표되는 양질의 일자리 이고 하나는 교육열 높은 엄마들이 모이는 동네 이른바 학군지이다. 특히 지방에선 유난히 학군지가 집값에 미치는 영향이 강한데   학군은 왜  시간이 갈수록 주변 부동산 값을 끌어올릴까? 서울에는 대치동, 대전에는 둔산동, 대구에는 수성구, 부산에는 동래구 사직동, 이른바 교육열 높은 맹모들이  모이는 학군지가 전국 각지에 존재한다. 이러한 학군지의 힘은 단순히 ‘학원 수’ 나 ‘학교 성적’ 에서 나오지 않는다.  그것은 세대가 시간이 갈수록 재생산 되는 거주구조에서 진짜 가치가 발생한다. 즉, 부모 세대가 학군을 선택하면 그 지역에 거주하는 시간이 길어지고,  커뮤니티가 촘촘해지며, 학원가가 커지고, 다시 좋은 성적이 나오고,  이 흐름이 다음 세대로 연결된다.  부산 동래구 사직동 이나 대구 수성구 범어동 이 대표적인 사례다.  인구 감소 시대에도 학군지는 가격이 잘 버티는데,  이유는 공급이 적고 수요는 구조적으로 고정되기 때문이다.  이 흐름을 모르면 학군지 분석은 반쪽짜리가 된다.  학군은 결국 ‘교육을 중심으로 한 도시 생태계의 결과’ 이며,  이 생태계가 철저히 세대 단위로 끊임없이  초과수요를 발생시키며 재생산되는 것이  오래된 구축이 되어도 시장 가격을 지탱하는 핵심 원리다.

아파트 관리비는 단순비용이 아니다 2025년 현재 10가구중 7가구가 단독주택이 아닌 아파트에 기거하는 현실에 관리비는 사람들의 생활에서 뗄래야 뗄수없는 요소다 하지만 사람들은 관리비를 그저 매달 나가야할 아까운 비용으로만 본다.  하지만 실무자는 아파트 관리비를  단지의 관리력  으로 본다.  관리비가 높은 단지는 나쁜 게 아니다.  중요한 건  관리비 대비 관리 수준 이다.  예를 들어 5만 세대가 넘는 신축 대단지는 관리비가 상대적으로 높지만,  그만큼 조경·보안·청소가 빠르게 돌아간다.  반대로 구축인데 관리비가 낮다고 무조건 좋은 것도 아니다.  관리비를 너무 낮게 책정한 곳은 시간이 지나면 시설이 급속도로 노후화된다. 왜냐면 장기수선충당금, 아파트 외벽페인트칠 비용, 아파트 균열시 하자보수 및 방수비용등을 회계상 충당금 계정으로 쌓아놓은적이 없기때문이다. 관리비에는 주거민의 수준과 단지의 ‘문화’가 담겨 있다.  입주민들이 삶의  터전의  안전과 쾌적함에 투자할 의지가 있느냐, 없느냐? 이것을 간접적으로 추정할수 있는 지표가 관리비이다.  전국 어느 아파트든 관리가 잘 되는 단지는  구축이 되어도 가격이 유지되고,  관리가 무너진 단지는  노후화되고 슬럼화 되어 결국 사람들에게 외면받는다.  관리비는 비용이 아니라 미래를 위한 투자다.  즉 다시말하면  주민들이 투자할 의지가 없는 아파트 단지는 미래 가치도 없다.  아파트 단지는 결국 같은 배를 탄 공동체고,  관리비는 그 배를 움직이는 연료다.  연료가 없으면 배는 반드시 멈추게 된다. 녹슬고 고장나는 수많은 문제들은 덤이다.

아파트 선택할때 남향인지 아닌지보단 본인의 환경에 맞춰서 선택해야 한다 서울, 대전, 대구, 부산 할거없이 전국 어느곳이라도 똑같은 단지라도 어느 동, 어느 층이냐에 따라  가격이 미묘하게 달라지는 이유가 있다.  경험 많은 실무자는 이걸 단순한 “뷰 차이” 로 보지 않는다.  동의 방향은 곧 생활의 방향이다.  햇빛, 소음, 동선, 프라이버시 같은 요소가 이 방향에서 갈린다. 예를 들어 남향이라고 다 좋은 게 아니다.  남향이지만 맞은편 동과 거리가 좁으면 채광보다 사생활 침해가 먼저 들어온다.  반대로 동향은 아침에 밝고 상쾌하지만,  여름에는 내내 뜨거워서 에어컨 비용이 늘어난다. 이 차이가 결국 가격으로 번진다.  하지만 경험이 없는 매수자들은 이런 생활 요소를 무시하고  “남향이면 무조건 프리미엄” 같은 통념적 공식을 믿는다.  경험이 많은 실무자는 그런 공식에 기대지 않는다.  비유해조자면 단지는 하나의 거대한 경기장이고,  동 방향은 선수들이 위치한 포지션이다.  같은 선수라도 어느 포지션에 서느냐에 따라 경기력이 달라지듯,  같은 집이라도 방향이 삶의 질을 바꾼다. 채광, 냉난방, 삶의 쾌적성 어디를 봐도 다른단지 다른동보다 우월하기 때문이다. 그래서 방향이 잘 잡힌 동은 시간이 지나도 가격이 유지된다.  반대로 방향이 애매한 동은  잘 관찰해보면 상승장에서도 소외되고,  하락장에서는 먼저 떨어진다.  방향은 취향 문제가 아니라 구조 문제다.  구조는 결국 가격으로 돌아온다.

부동산은 입지가 중요하다 최근들어 부산 부동산 시장을 보면  '얼죽신' 이라는 말처럼 신축 선호가 너무 당연한 흐름처럼 느껴지지만,  실제로 지역별 신축과 구축의 아파트 가격을 살펴보면 입지가 고급 커튼월룩과 외관으로 무장한 대단지 브랜드 신축을 압도하는 순간이 자주 보인다.  예를 들어 부산에서 최근 몇 년간 분양된 신축들이 처음엔 높은 프리미엄을 형성했지만,  시간이 지나자 생활편의의 깊이가 얕은 곳은 금세 한계를 드러냈다.  반대로 20년 넘은 구축이라도 교통·학교·상권이 이미 완성된 자리는 가격이 쉽게 무너지지 않는다.  집은 매일 반복되는 일상 생활을 담는 생활터전이지, 단순한 ‘신축’이라는 포장지가 아니다.  결국 사람들은 건물외관보다 입지를 산다.  회사까지 몇 분이 걸리는지,  아이가 학원가에 접근하기 편한지,  장 보러 갈 때 높은 언덕이 있는지 없는지가 집을 고를때 늘 중요시되곤 한다.  그래서 신축을 사더라도 입지를 먼저 보고,  구축을 보더라도 입지를 먼저 확인해야 한다.  입지는 유행을 타지 않는다.  반대로 건물은 유행을 탄다.  시장을 오래 지켜보면 결국 결론은 같다.  신축은 시간이 지나면 구축이 되고 남는건 입지다 라는 말처럼 부동산에서 마지막까지 남는 가치는 입지 하나뿐이다.

실거래를 볼때 체크해야되는것 부동산에서 숫자는 거짓말을 하지 않는다.  하지만 숫자를 읽는 사람이 거짓말을 한다.  실거래가를 볼 때 대부분 매매가만 본다.  이건 전쟁터에 들어가면서 총구 방향만 확인하는 것과 똑같다.  총을 쥐고도 주변을 안 보면 오래 못 버티듯,  실거래가도 ‘패턴’ 을 보지 않으면 사고 난다. 실무에서 가장 많이 놓치는 건 거래 간격이다.  급등장은 간격이 좁아지고, 하락장은 간격이 길어진다.  예를 들어 한 단지가 3개월 동안 거래가 없었다면,  그 지역은 실수요가 바닥까지 말랐다는 뜻이다.  반대로 일주일 간격으로 꾸준히 거래가 찍히면,  그건 지역 자체의 힘이다.  이건 어떤 마케팅도 만들 수 없다. 또 하나 중요한 건 면적별 가격의 균형이다.  작은면적인 59㎡가 과하게 뛰고  넓은면적인 84㎡가 조용하면,  시장이 ‘진짜 수요’ 가 아니라  ‘작은 평수 투자 수요’ 로 움직이고 있다는 뜻이다.  실무자는 이런 상황에서 절대 고점 매수를 하지 않는다. 마지막으로 최근 6개월의 저점과 고점 차이를 본다.  이 폭이 너무 크면 불안정한 시장이고,  폭이 작으면 안정적인 시장이다.  실거래가는 단순 가격표가 아니라 시장 심리의 잔상이 남은 지도다.  지도는 펼쳐보는 사람에 따라 길이 다르게 보인다. 결국 중요한 건 숫자 자체가 아니라, 숫자 뒤에 숨어 있는 이야기다.

청약은 점수가 아닌 전략이다. 청약을 대입처럼 생각하면 망한다. 청약은 점수 싸움 같지만, 실제로는 구조 싸움이다. 실무자가 청약을 볼 때 가장 먼저 보는 건  ‘경쟁률’ 이 아니라 ' 해당 단지의 입지경쟁력'  이다.  결국 살고 싶은 사람이 많은 곳에 청약통장이 대거몰려 당첨 확률이 낮아진다 청약에서 중요한 건 청약가점,  타입별 선호도,  지역 내 대체지 유무,  분양가 적정성,  그리고 입주시점의 시장 분위기다.  특히 타입별 선호도는 실무에서 체감이 크다.  예를들어 84㎡가 청약이 엄청나게 몰리고 59㎡는 여유 있다면,  그 지역은 가족 비중이 높다는 뜻이다. 또 하나 중요한 건 전매제한기간이다.  전매가 길면 실수요 비중이 높아지고,  짧으면 투자 수요가 대거 들어온다.  이걸 모르면 경쟁률만 보고 덤볐다가 낭패 본다. 청약은 결국 한 도시의 부동산 시장 흐름을 읽는 척도다.  수많은 아파트들이 고급옵션과, 발코니 확장, 할인분양등을 내세우며 청약시장의 문을 두드리고 있지만 해당 단지에 진짜 살고싶어하는 사람은 얼마인가? 이걸 정확히 분석할줄 모르면 낭패를 보기 십상이다. 실무자는 실수요와 입지경쟁력을 먼저 본다.  그래서 틀리지 않는다.

중개수수료는 위험부담에 따른 보험료로 봐야한다 복비는 사람들이 생각하는 것보다 단순하다.  하지만 그 단순한 구조 때문에 오해가 많다.  실무자는 복비를 계산할 때 ‘금액’이 아니라  ‘구조’를 본다. 복비는 세 단계다. 첫째-거래 유형(매매/전세/월세) 둘째-거래 금액 셋째-법정 상한선 문제는 대부분이 이 상한선을 ‘정가’로 착각한다는 점이다.  복비는 상한선이고, 협의가 가능하다.  다만 실무자는 여기서 한 가지 원칙을 세운다.  책임이 큰 거래일수록 복비는 책임비다. 예를 들어 20억 매매는 단순히 금액이 커서가 아니라,  리스크가 크기 때문에 책임비가 붙는다.  등기, 자금조달, 하자,  특약 등 챙길 게 많다.  반대로 1억 전세는 협의 폭이 크다. 복비를 바라보는 가장 좋은 방식은 ‘보험료’라고 생각하는 것이다.  사고 없이 거래가 끝났다면 그 보험료가 잘 쓰인 것이다.  실무자는 복비로 먹고사는 사람이 아니다. 거래를 안전하게 끝내는 걸로 먹고 산다.  복비는 그 결과에 대한 비용이다.

가격이 비싼집일수록 등기부등본 확인은 필수이다 부동산에서 가장 위험한 행동은 ‘등기부등본 나중에 보자’라는 말이다.  실무자는 그런 말이 나오면 거래를 중단한다.  등기부등본은 계약서보다 먼저 봐야 한다.  계약서는 약속이고, 등기부는 현실이다.  현실을 모르면 약속은 아무 의미가 없다. 가장 먼저 보는 건 소유자 다.  공동 소유인지, 단독 소유인지, 공유지분인지.  이걸 모르면 나중에 도장 한 개 때문에 며칠씩 계약이 지연된다.  두 번째는 근저당권과 압류·가압류 다.  금액보다 중요한 건 ‘설정 날짜’다.  최근에 설정된 큰 근저당은 위험 신호일 수 있다. 세 번째는 전입·확정일자 와의 관계다.  실무자는 세입자가 있는 집을 볼 때 반드시 그 확정일자가 근저당보다 빠른지 확인한다.  느린 사람은 돈을 잃고, 꼼꼼한 사람은 돈을 지킨다. 등기부등본은 사실 어렵지 않다.  하지만 가볍게 보면 큰 사고로 돌아온다.  이건 단순 서류가 아니라, 집의 과거와 현재가 모두 기록된 방패다.  방패도 없이 싸우러 가는 사람은, 보통 싸움에서 오래 버티지 못한다.

아파트전세계약에선 특히 중요하다   전세 계약에서 반드시 피해야 하는 문구 전세사고는 대부분 계약서 한 줄에서 시작된다.  실무자가 가장 무서워하는 문장은 이거다. “확정일자와 전입신고는 나중에 하셔도 됩니다.” 이 말이 나오면 거래를 멈춰야 한다. 이유는 간단하다.  전입과 확정일자는 전세보증금의 ‘우선순위’와 직결된다.  하루라도 늦어지면 순위가 뒤로 밀리고,  순위가 뒤로 밀리면 돌려받는 돈이 줄어든다. 또 하나 중요한 건 임대인의 근저당권 변동이다.  계약서를 쓰고 난 뒤에도 임대인이 추가로 대출을 낼 수 있다.  이걸 막는 방법은 단 하나, 특약에 명시하는 것이다. “전입·확정일자 이전 추가 근저당 불가.” 전세는 종종 ‘평화로운 거래’ 로 보이지만,  실무자의 눈에는 늘 파도가 치고 있다.  그리고 그 파도는 예고 없이 온다.  그래서 실무자는 늘 그 한 문장만을 경계한다.  전세는 안전해 보이는 순간이 가장 위험하다.  늘 방심하지 말아야 한다.